Welche Mietrendite ist gut? Realistische Bandbreiten nach Lage
Auf die Frage nach der guten Rendite gibt es keine einzelne Zahl, aber es gibt Bandbreiten. Und es gibt eine Regel, die fast immer gilt: Eine auffällig hohe Rendite ist keine Chance, sondern eine Frage.
Stand: August 2026 · 9 Min. Lesezeit
Warum es keine einzelne Zahl gibt
Rendite ist der Preis, den der Markt für Risiko zahlt. In einer Stadt mit wachsender Bevölkerung, stabiler Wirtschaft und knappem Wohnraum ist das Vermietungsrisiko klein — also akzeptieren Käufer eine niedrige Rendite. Wo Menschen abwandern, muss die Rendite hoch sein, damit jemand kauft.
Vier Prozent in München und vier Prozent in einer schrumpfenden Kleinstadt sind deshalb nicht dieselbe Zahl. Im ersten Fall wäre es ein außergewöhnlicher Fund, im zweiten ein schwaches Angebot.
Realistische Bandbreiten
Als Orientierung für Bruttomietrenditen bei Eigentumswohnungen in durchschnittlichem Zustand:
| Lage | Brutto | Faktor | Was den Ausschlag gibt |
|---|---|---|---|
| München, Hamburg, Frankfurt — zentral | 2,5–3,5 % | 29–40 | Wertsteigerung und Sicherheit, nicht laufender Ertrag |
| Großstädte, mittlere Lagen | 3,5–4,5 % | 22–29 | Ausgewogen, meist finanzierbar |
| Mittelstädte mit Universität oder Industrie | 4,5–6 % | 17–22 | Nachfrage prüfen, Mieterstruktur beachten |
| Kleinstädte, ländlicher Raum | 6–9 % | 11–17 | Leerstands- und Wiederverkaufsrisiko |
| Strukturschwache Regionen | über 9 % | unter 11 | Meist Substanz- oder Nachfrageproblem |
Von der Bruttorendite gehen bis zur Nettorendite typischerweise 0,8 bis 1,5 Prozentpunkte ab — je nach Bundesland und Hausgeld.
Die Vergleichsgröße, die zählt
Eine Immobilienrendite ist erst dann eine Aussage, wenn Sie sie gegen zwei andere Zahlen halten:
- Ihren Finanzierungszins. Liegt die Objektrendite darunter, arbeitet der Hebel gegen Sie — dazu mehr unter Eigenkapital und Leverage.
- Die risikofreie Alternative. Wenn Tagesgeld oder Bundesanleihen ohne Aufwand und ohne Klumpenrisiko in ähnlicher Größenordnung liegen, muss eine Immobilie mehr bieten als eine knapp höhere Zahl.
Eine Nettorendite von 2,8 Prozent bei 3,8 Prozent Zins bedeutet: Die Immobilie trägt sich aus dem laufenden Ertrag nicht. Das kann trotzdem sinnvoll sein — aber nur, wenn Sie bewusst auf Tilgungsgewinn, Steuereffekt und Wertsteigerung setzen und die monatliche Lücke tragen können.
Wenn die Rendite zu gut aussieht
Bei über acht Prozent lohnt sich in fast allen Fällen eine der folgenden Fragen:
- Steht die angegebene Miete im Vertrag oder ist sie eine Erwartung? Möbliert oder auf Zeit vermietete Objekte werden gerne mit Spitzenmieten gerechnet.
- Wie hoch ist der Leerstand im Gebäude und im Ort? Ein Objekt mit sieben Prozent Rendite und 20 Prozent Leerstand in der Umgebung ist eine Wette.
- Wann wurden Dach, Fenster und Heizung zuletzt gemacht? Der niedrige Preis kann eine vorweggenommene Sanierungsrechnung sein.
- Handelt es sich um Erbbaurecht, eine Teilungsversteigerung oder ein Objekt mit Wohnrecht? Alle drei drücken den Preis aus gutem Grund.
Keine dieser Antworten muss gegen den Kauf sprechen. Aber jede verändert die Zahl, die im Exposé steht — und keine davon steht darin. Was Sie konkret nachfragen sollten, steht in der Exposé-Checkliste.
Die Bedingung, unter der Fremdkapital überhaupt hilft
Es gibt eine Schwelle, die aus einer mittelmäßigen Rendite eine gute macht und aus derselben Rendite bei anderem Zinsniveau eine schlechte. Sie lautet: Die Nettomietrendite muss über dem Sollzins liegen. Darüber arbeitet der Kredit für Sie, darunter arbeiten Sie für den Kredit.
| Nettomietrendite | bei 3,0 % Sollzins | bei 4,5 % Sollzins |
|---|---|---|
| 2,5 % | negativer Hebel | deutlich negativer Hebel |
| 3,5 % | leicht positiv | negativer Hebel |
| 4,5 % | positiv | neutral |
| 5,5 % | deutlich positiv | positiv |
Deshalb ist „welche Rendite ist gut“ ohne die zweite Zahl nicht zu beantworten. Dieselben 3,5 Prozent waren 2021 bei 1,2 Prozent Zins ein gutes Geschäft und sind es bei 4 Prozent nicht mehr. Wer eine Bestandsimmobilie aus der Niedrigzinsphase mit einer heutigen vergleicht, vergleicht zwei verschiedene Rechnungen. Wie stark der Effekt wirkt, steht in Eigenkapital und Hebel.
Ein negativer Hebel ist kein Ausschlusskriterium — er bedeutet nur, dass die Rechnung nicht mehr über die Miete funktioniert, sondern über die Wertsteigerung und den Steuereffekt. Das ist eine andere Wette, und sie sollte bewusst eingegangen werden.
Nominal ist nicht real
Eine Nettomietrendite von 3,5 Prozent bei 2 Prozent Inflation ist real 1,5 Prozent — vor Steuern. Das klingt ernüchternd und ist trotzdem die falsche Schlussfolgerung, denn bei einer finanzierten Immobilie arbeitet die Inflation auf zwei Seiten gleichzeitig:
- Sie entwertet die Restschuld. 200.000 Euro Darlehen sind nach zehn Jahren bei 2 Prozent Inflation real noch rund 164.000 Euro wert, während die Rate nominal gleich bleibt.
- Sie hebt die Mieten — mit Verzögerung und innerhalb der gesetzlichen Grenzen, aber tendenziell mit.
Bei Tagesgeld oder einer Anleihe wirkt die Inflation dagegen nur in eine Richtung. Genau deshalb ist ein Renditevergleich zwischen Anlageklassen ohne Steuern und ohne Fremdkapital wertlos — beides steht im Anlageklassen-Vergleich nebeneinander.
Die brauchbarste Faustregel
Rechnen Sie nicht mit der Rendite, sondern mit dem schlechteren Szenario: zwei Monate Leerstand im Jahr, Zins bei Anschluss auf sechs Prozent, eine Sonderumlage von 5.000 Euro im fünften Jahr. Wenn das Objekt das aushält, ist die Renditezahl fast egal. Wenn nicht, ist sie es erst recht.