Mietrendite und Cashflow berechnen
Geben Sie Kaufpreis, Fläche und Miete ein und sehen Sie sofort die echte Rendite Ihrer Immobilie — inklusive aller Kaufnebenkosten. Mit Eigenkapital und Sollzins auch den monatlichen Cashflow.
Die vier Zahlen, die ein Objekt ausmachen. Alle weiteren Annahmen laufen auf unseren Standardwerten.
Unverbindliche Schätzung, keine Gewähr. Kein Angebot zur Finanz- oder Anlageberatung.
Geben Sie Kaufpreis, Wohnfläche, Kaltmiete und Bundesland ein — Ihr Ergebnis erscheint sofort.
Mit diesem kostenlosen Rechner ermitteln Sie die Rendite einer Anlageimmobilie in Sekunden. Er berücksichtigt die Grunderwerbsteuer Ihres Bundeslandes, Notar- und Grundbuchkosten sowie die Maklerprovision und zeigt Ihnen Bruttomietrendite und Nettomietrendite auf einen Blick. Wer Eigenkapital und Sollzins ergänzt, sieht zusätzlich den monatlichen Cashflow nach Zins und Tilgung — die Zahl, die auf dem Konto ankommt. So sehen Sie sofort, ob sich eine Immobilie als Kapitalanlage lohnt — datenbasiert statt aus dem Bauchgefühl.
Kaufpreisfaktor — grobe Orientierung
| unter 20 | sehr günstig |
| 20–25 | günstig |
| 25–30 | durchschnittlich |
| über 30 | eher teuer |
Wie Mietrendite und Cashflow berechnet werden
Alle Zahlen unten stammen aus demselben Beispiel: eine Wohnung für 300.000 € mit 75 m² und 950 € Kaltmiete im Monat, gekauft in Nordrhein-Westfalen. Wer die Formeln kennt, kann jedes Ergebnis dieses Rechners nachprüfen — und erkennt sofort, wenn ein Exposé mit der falschen davon wirbt.
Bruttomietrendite
Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis × 100
11.400 € ÷ 300.000 € × 100 = 3,80 %. Die Zahl, die in fast jedem Inserat steht — und die beim Kaufpreis aufhört. Sie ignoriert die Kaufnebenkosten, die am ersten Tag anfallen, und jede laufende Ausgabe. Als Filter taugt sie, als Entscheidungsgrundlage nicht.
Nettomietrendite
(Jahreskaltmiete − Bewirtschaftungskosten) ÷ (Kaufpreis + Kaufnebenkosten) × 100
Bei rund 18 % nicht umlagefähigen Kosten und 12,07 % Kaufnebenkosten in NRW: 9.348 € ÷ 336.210 € × 100 = 2,78 %. Ein voller Prozentpunkt weniger als brutto — und dieser Punkt ist der Unterschied zwischen einer Wohnung, die sich trägt, und einer, die zugezahlt werden muss.
Kaufpreisfaktor
Kaufpreis ÷ Jahreskaltmiete
300.000 € ÷ 11.400 € = 26,3. Die Zahl der Jahre, die die Miete braucht, um den Kaufpreis zu erwirtschaften — der schnellste Vergleich zwischen zwei Objekten, weil er ohne Annahmen auskommt. Der Kehrwert der Bruttomietrendite.
Cashflow vor Steuern
Kaltmiete − Bewirtschaftung − Zins − Tilgung
Die einzige Zahl, die Sie monatlich spüren. Sie kann negativ sein, während die Rendite gut aussieht: Tilgung ist keine Ausgabe, sondern Vermögensaufbau — sie fehlt trotzdem auf dem Konto.
Grunderwerbsteuer nach Bundesland
Der größte einzelne Posten der Kaufnebenkosten, und der einzige, der sich allein durch die Lage um mehr als das Doppelte unterscheidet. Der Rechner oben setzt automatisch den Satz Ihres Bundeslandes ein.
| Bundesland | Satz | bei 300.000 € |
|---|---|---|
| Bayern | 3,5 % | 10.500 € |
| Baden-Württemberg | 5,0 % | 15.000 € |
| Niedersachsen | 5,0 % | 15.000 € |
| Rheinland-Pfalz | 5,0 % | 15.000 € |
| Sachsen-Anhalt | 5,0 % | 15.000 € |
| Thüringen | 5,0 % | 15.000 € |
| Bremen | 5,5 % | 16.500 € |
| Hamburg | 5,5 % | 16.500 € |
| Sachsen | 5,5 % | 16.500 € |
| Berlin | 6,0 % | 18.000 € |
| Hessen | 6,0 % | 18.000 € |
| Mecklenburg-Vorpommern | 6,0 % | 18.000 € |
| Brandenburg | 6,5 % | 19.500 € |
| Nordrhein-Westfalen | 6,5 % | 19.500 € |
| Saarland | 6,5 % | 19.500 € |
| Schleswig-Holstein | 6,5 % | 19.500 € |
Dazu kommen Notar und Grundbuch (rund 2 %) sowie gegebenenfalls die Maklerprovision (in der Regel 3,57 % inkl. USt bei hälftiger Teilung). Zusammen ergibt das die 10–12 %, die am ersten Tag fällig werden und keine Rendite erwirtschaften.
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Häufige Fragen zu Mietrendite und Cashflow
Wie berechnet man die Netto-Mietrendite?
Netto-Mietrendite = (Jahreskaltmiete − laufende Kosten) ÷ (Kaufpreis + Kaufnebenkosten) × 100. Sie zeigt die reale Rendite nach allen Kosten — nicht die geschönte Brutto-Zahl.
Wie berechnet man den Cashflow einer Immobilie?
Cashflow vor Steuern = Kaltmiete − nicht umlagefähige Bewirtschaftungskosten − Zins − Tilgung. Der Rechner oben zeigt ihn monatlich an, sobald Eigenkapital und Sollzins eingetragen sind. Er kann negativ sein, während die Rendite gut aussieht: Tilgung ist Vermögensaufbau, fehlt aber trotzdem auf dem Konto.
Was sagt der Kaufpreisfaktor aus?
Der Kaufpreisfaktor ist Kaufpreis ÷ Jahreskaltmiete. Er zeigt, nach wie vielen Jahresmieten der Kaufpreis rechnerisch zurückverdient ist. Unter 25 gilt als günstig, über 30 als teuer.
Welche Kaufnebenkosten fallen beim Immobilienkauf an?
Grunderwerbsteuer (3,5–6,5 % je nach Bundesland), Notar & Grundbuch (~2 %) und meist Maklerprovision (~3,57 %). Zusammen rund 8–12 % des Kaufpreises.
Wie hoch ist die AfA für eine Immobilie?
Für Wohngebäude 2 % pro Jahr (50 Jahre), Neubauten ab 2023 3 % (33 Jahre), Gebäude vor 1925 2,5 % (40 Jahre) — jeweils auf den Gebäudeanteil, nicht auf das Grundstück.
Ist der Mietrendite-Rechner kostenlos?
Ja — ohne Anmeldung und ohne Speicherung Ihrer Daten. Für die vollständige Auswertung mit Cashflow und Bank-Score genügt Ihre E-Mail-Adresse.
Wie geht es weiter?
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