Hausgeld und Instandhaltungsrücklage: der stille Renditekiller
Hausgeld taucht in Renditerechnungen oft gar nicht auf, weil der Mieter das ja zahle. Ein Teil davon zahlt der Mieter tatsächlich. Der andere Teil geht direkt von Ihrer Rendite ab.
Stand: August 2026 · 10 Min. Lesezeit
Umlagefähig und nicht umlagefähig
Das Hausgeld ist die monatliche Zahlung an die Wohnungseigentümergemeinschaft. Es zerfällt in zwei Teile mit völlig unterschiedlicher Wirkung auf Ihre Rendite.
| Umlagefähig (zahlt der Mieter) | Nicht umlagefähig (zahlen Sie) |
|---|---|
| Heizung und Warmwasser | Verwaltervergütung |
| Wasser und Abwasser | Zuführung zur Instandhaltungsrücklage |
| Müllabfuhr, Straßenreinigung | Instandsetzung und Reparaturen |
| Hausreinigung, Gartenpflege | Kosten der Eigentümerversammlung |
| Allgemeinstrom, Aufzug | Bankgebühren der Gemeinschaft |
| Gebäudeversicherung, Grundsteuer | Rechtsverfolgungskosten |
Maßgeblich ist die Betriebskostenverordnung. Was dort nicht steht, dürfen Sie nicht umlegen — auch dann nicht, wenn es im Mietvertrag anders formuliert ist.
Die Größenordnung
Als Faustwert liegt das gesamte Hausgeld je nach Ausstattung zwischen 3 und 4,50 Euro je m² und Monat. Der nicht umlagefähige Anteil macht davon typischerweise 25 bis 35 Prozent aus.
| Position | 70 m², monatlich | jährlich |
|---|---|---|
| Hausgeld gesamt (3,50 €/m²) | 245 € | 2.940 € |
| davon umlagefähig | ~ 165 € | ~ 1.980 € |
| davon Ihr Anteil | ~ 80 € | ~ 960 € |
Bei 850 Euro Kaltmiete sind das 9,4 Prozent der Mieteinnahmen — bevor eine einzige Reparatur bezahlt ist. Genau dieser Betrag ist der Unterschied zwischen der Brutto- und der Nettomietrendite.
Die Rücklage: zu wenig ist teurer als zu viel
Die Instandhaltungsrücklage ist das Sparbuch der Eigentümergemeinschaft für Dach, Fassade, Heizung und Aufzug. Als Orientierung dient häufig die Peters'sche Formel oder ein Ansatz von rund 0,80 bis 1,00 Euro je m² und Monat.
Eine niedrige Rücklage senkt Ihr monatliches Hausgeld und sieht in der Renditerechnung gut aus. Sie verschiebt die Kosten nur. Wenn das Dach fällig wird und die Rücklage nicht reicht, beschließt die Gemeinschaft eine Sonderumlage — und die kann fünfstellig sein und ist binnen Wochen fällig.
Eine gut gefüllte Rücklage ist deshalb ein Qualitätsmerkmal, kein Kostenblock. Kaufen Sie in eine Gemeinschaft mit 8.000 Euro Rücklage bei zwanzig Parteien und einem Baujahr von 1972, kaufen Sie ein Risiko mit.
Die drei Dokumente, die Sie sehen müssen
- Protokolle der letzten drei Eigentümerversammlungen. Dort steht, was diskutiert, beschlossen und vertagt wurde. Vertagte Sanierungen sind die wichtigste Information im ganzen Kaufprozess — und die einzige Stelle, an der sie auftaucht.
- Aktuelle Jahresabrechnung und Wirtschaftsplan. Zeigt die tatsächlichen Kosten statt der Schätzung im Exposé und weist die Aufteilung in umlagefähig und nicht umlagefähig aus.
- Nachweis über den Stand der Rücklage. Absolut und je Quadratmeter, im Verhältnis zu Baujahr und anstehenden Maßnahmen.
Ein Verkäufer, der diese Unterlagen nicht liefert, liefert Ihnen eine Information über sich selbst. Sie stehen Ihnen zu, und sie sind der einzige Weg, den Zustand des Gebäudes hinter dem Zustand der Wohnung zu erkennen. Weitere Prüfpunkte finden Sie in der Exposé-Checkliste.
Was das Gesetz zur Rücklage sagt
Seit der WEG-Reform ist die Rücklage keine Empfehlung mehr: § 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG zählt „die Ansammlung einer angemessenen Erhaltungsrücklage“ ausdrücklich zur ordnungsmäßigen Verwaltung. Jeder Eigentümer kann sie also verlangen — auch gegen die Mehrheit, wenn die Gemeinschaft sie systematisch vernachlässigt.
Das Gesetz nennt bewusst keine Zahl. „Angemessen“ richtet sich nach Alter, Zustand und Ausstattung des Gebäudes; ein Neubau mit Gewährleistung braucht weniger als ein Achtzigerjahre-Bau mit Flachdach und Aufzug. Als Orientierung dient in der Praxis die Peterssche Formel: Herstellungskosten je Quadratmeter mal 1,5, verteilt auf 80 Jahre. Bei 3.000 Euro Herstellungskosten je Quadratmeter ergibt das rund 56 Euro je Quadratmeter und Jahr — für 75 Quadratmeter also gut 4.200 Euro jährlich, deutlich mehr, als die meisten Gemeinschaften zurücklegen.
Diese Formel ist eine Obergrenze für das Gesamtgebäude, nicht das realistische Ziel einer WEG, die nur das Gemeinschaftseigentum trägt. Als Prüfgröße taugt sie trotzdem: Liegt die tatsächliche Zuführung um ein Vielfaches darunter, ist die nächste Sonderumlage keine Frage des Ob.
Zwei Irrtümer, die Geld kosten
Die Rücklage senkt die Grunderwerbsteuer nicht
Die anteilige Rücklage geht mit dem Kauf auf Sie über, und in vielen Ratgebern steht noch, man könne sie deshalb aus der Bemessungsgrundlage herausrechnen. Das ist seit dem Urteil des Bundesfinanzhofs vom 16.09.2020 (II R 49/17) überholt; die Länder wenden es auf alle danach beurkundeten Kaufverträge an. Mehr dazu in Kaufnebenkosten.
Einzahlungen in die Rücklage sind noch keine Werbungskosten
Was Sie monatlich in die Erhaltungsrücklage einzahlen, ist steuerlich zunächst nichts — es ist Ihr Geld, das auf einem Konto der Gemeinschaft liegt. Abziehbar wird es erst in dem Jahr, in dem die Gemeinschaft es für eine Erhaltungsmaßnahme tatsächlich ausgibt. Praktisch heißt das: Die Jahresabrechnung des Verwalters ist der Beleg, nicht der Kontoauszug, und zwischen Einzahlung und Steuerwirkung können Jahre liegen.
Wie Sie eine unterfinanzierte Gemeinschaft erkennen
Vier Prüfungen, alle machbar, bevor Sie unterschreiben — und alle aus Unterlagen, die Ihnen zustehen:
- Rücklage je Quadratmeter statt absolut. 40.000 Euro klingen viel und sind für ein Haus mit 30 Parteien und anstehender Fassadensanierung fast nichts. Teilen Sie durch die Gesamtwohnfläche.
- Protokolle der letzten drei Eigentümerversammlungen. Vertagte Beschlüsse sind das verlässlichste Warnsignal überhaupt: Was zweimal verschoben wurde, wurde nicht billiger.
- Wirtschaftsplan gegen Jahresabrechnung. Weichen sie regelmäßig deutlich voneinander ab, wird zu optimistisch geplant — und die Differenz zahlen die Eigentümer nach.
- Alter der teuren Bauteile. Dach, Fassade, Heizung, Fenster, Aufzug, Leitungen. Jedes davon hat eine Lebensdauer von 25 bis 40 Jahren. Rechnen Sie nach, welche in Ihrer Haltedauer fällig werden.
Und die unangenehme Rechnung, die den Unterschied macht: Eine Sonderumlage von 15.000 Euro entspricht bei einer Wohnung mit 3 Prozent Nettomietrendite auf 300.000 Euro rund anderthalb Jahresrenditen. Eine einzige vertagte Dachsanierung kann die Rechnung eines ganzen Jahrzehnts verschieben.
Sonderfall Sanierungsstau
Auffällig günstige Objekte mit hoher rechnerischer Rendite haben oft genau hier ihre Ursache. Fenster von 1985, ungedämmte Fassade, Heizung aus den Neunzigern: Jede dieser Positionen ist ein sechsstelliger Posten für die Gemeinschaft, von dem Ihr Anteil nach Miteigentumsanteilen berechnet wird.
Das ist kein Grund, nicht zu kaufen. Es ist ein Grund, den Betrag zu kennen und im Kaufpreis zu berücksichtigen, statt ihn im zweiten Jahr zu entdecken.