Exposé prüfen: 12 Angaben, die Sie nachrechnen sollten

Zahlen, die Ihre Rendite direkt verändern

1. Kaltmiete oder Warmmiete?

Steht dort „Mieteinnahmen 1.050 Euro“, ist das oft die Warmmiete. In die Renditerechnung gehört ausschließlich die Kaltmiete. Der Unterschied macht schnell einen Prozentpunkt aus. Frage: Wie hoch ist die Nettokaltmiete laut Mietvertrag?

2. Ist-Miete oder Soll-Miete?

Manche Exposés rechnen mit der erzielbaren Miete nach Neuvermietung, nicht mit der laufenden. Bei einem langjährigen Mietverhältnis kann die Ist-Miete 20 Prozent darunter liegen — und der Mieter zieht nicht aus, nur weil Sie gekauft haben. Frage: Welche Miete wird aktuell tatsächlich gezahlt?

3. Wohnfläche nach welcher Berechnung?

Balkone dürfen nach Wohnflächenverordnung meist nur zu 25 Prozent angerechnet werden, Dachschrägen unter einem Meter Höhe gar nicht. Eine großzügig gerechnete Fläche senkt den Preis je m² optisch. Frage: Gibt es eine Wohnflächenberechnung nach WoFlV?

4. Hausgeld — und welcher Teil davon Ihrer ist

Die Angabe „Hausgeld 245 Euro“ sagt nichts, solange die Aufteilung fehlt. Relevant ist nur der nicht umlagefähige Anteil. Details unter Hausgeld und Instandhaltungsrücklage. Frage: Bitte um die letzte Jahresabrechnung und den Wirtschaftsplan.

5. Stand der Instandhaltungsrücklage

Absolut und je Quadratmeter. Eine Gemeinschaft aus den Siebzigern mit 300 Euro Rücklage je Wohnung ist eine Sonderumlage in Vorbereitung. Frage: Wie hoch ist die Rücklage zum letzten Stichtag?

Unterlagen, die den Zustand verraten

6. Protokolle der letzten drei Eigentümerversammlungen

Der wichtigste Punkt der ganzen Liste. Beschlossene, vertagte und diskutierte Maßnahmen stehen nur hier. Wer diese Protokolle liest, weiß mehr über das Gebäude als aus jeder Besichtigung.

7. Energieausweis

Pflicht bei Verkauf. Klasse G oder H bedeutet hohe Heiznebenkosten für den Mieter — was Ihren Spielraum bei der Kaltmiete begrenzt — und erhöht die Wahrscheinlichkeit künftiger Sanierungsauflagen.

8. Grundbuchauszug

Abteilung II ist die interessante: Wegerechte, Wohnrechte, Nießbrauch, Erbbaurecht. Ein eingetragenes lebenslanges Wohnrecht macht aus einer Anlageimmobilie ein völlig anderes Produkt.

9. Teilungserklärung

Sie regelt, was Sondereigentum und was Gemeinschaftseigentum ist, und wie die Kosten verteilt werden. Ungewöhnliche Verteilerschlüssel — etwa nach Wohneinheiten statt nach Miteigentumsanteilen — können teuer sein.

Angaben zum Mietverhältnis

10. Der bestehende Mietvertrag im Wortlaut

Kauf bricht nicht Miete. Sie übernehmen den Vertrag so, wie er ist: Staffelmiete, Indexmiete, Kündigungsverzicht, Untervermietungserlaubnis, vereinbarte Renovierungspflichten. Lesen Sie ihn vor dem Notartermin, nicht danach.

11. Mietrückstände und Kaution

Rückstände gehen wirtschaftlich auf Sie über, die Kaution muss getrennt angelegt und nachweislich übergeben werden. Frage: Bestehen Rückstände, und wo liegt die Kaution?

12. Mietpreisbremse und Milieuschutz

In vielen Ballungsräumen begrenzt die Mietpreisbremse die Miete bei Neuvermietung. In Milieuschutzgebieten sind Modernisierungen genehmigungspflichtig und die Umwandlung in Eigentum eingeschränkt. Beides entscheidet darüber, ob Ihr Plan „später auf Marktmiete anheben“ überhaupt umsetzbar ist.

Die Unterlagen, die niemand freiwillig schickt

Ein Exposé ist Werbung. Die Wahrheit über ein Objekt steht in Dokumenten, die Ihnen zustehen, aber selten mitgeliefert werden. Fordern Sie diese fünf an — und werten Sie ein Zögern als Antwort:

• Grundbuchauszug, aktuell. Abteilung II ist die interessante: Wegerechte, Wohnrechte, Nießbrauch, Sanierungsvermerke. Ein eingetragenes lebenslanges Wohnrecht macht aus einer Kapitalanlage etwas völlig anderes, und es steht in keinem Exposé.
• Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung. Hier steht, was Sondereigentum ist und was Gemeinschaftseigentum — und damit, wer welche Reparatur zahlt. Auch Vermietungsbeschränkungen und Regelungen zur Kurzzeitvermietung stehen dort, nicht im Kaufvertrag.
• Protokolle der letzten drei Eigentümerversammlungen. Das ehrlichste Dokument im ganzen Stapel. Beschlossene, vertagte und gescheiterte Sanierungen stehen darin im Klartext.
• Wirtschaftsplan und die letzte Jahresabrechnung. Zusammen zeigen sie, ob geplant und tatsächlich auseinanderlaufen — und wie hoch die Erhaltungsrücklage wirklich ist. Details in Hausgeld und Rücklage.
• Der Mietvertrag im Original, nicht die Zusammenfassung. Staffelmiete, Indexmiete, Kündigungsverzicht, mitvermietete Einbauküche, Kautionshöhe: All das verändert Ihre Rechnung und Ihre Handlungsfreiheit.

Der Energieausweis und was ab jetzt Pflicht wird

Der Energieausweis muss Ihnen spätestens bei der Besichtigung unaufgefordert vorgelegt werden — und die wichtigsten Pflichtangaben gehören bereits in die Anzeige. Fehlen sie, ist das nicht nur ein Formfehler, sondern meistens ein Hinweis auf einen unangenehmen Wert.

Drei Zahlen darin entscheiden über künftige Kosten:

• Endenergiebedarf in kWh/(m²·a). Über 200 bedeutet Sanierungsbedarf, der kommen wird — als Sonderumlage, als Modernisierungsumlage oder als Wertabschlag beim Verkauf.
• Baujahr der Heizung. Anlagen jenseits von 30 Jahren unterliegen regelmäßig einer Austauschpflicht, und die neuen Vorgaben zum Heizungstausch machen den Ersatz teurer als früher.
• Bedarfs- oder Verbrauchsausweis. Der Verbrauchsausweis misst das Verhalten der bisherigen Bewohner, nicht das Gebäude. Bei einer über Jahre leerstehenden Wohnung sieht er hervorragend aus und sagt nichts.

Fünf Formulierungen und was sie bedeuten

Die Rechnung dahinter

Wenn diese zwölf Angaben vorliegen, ist die eigentliche Renditerechnung schnell gemacht: Nettomietrendite, Kaufpreisfaktor und Cashflow ergeben sich daraus fast von selbst.

Der Aufwand liegt nicht im Rechnen, sondern im Beschaffen der Zahlen. Genau deshalb überspringen ihn die meisten Käufer — und rechnen mit dem, was im Exposé steht.