Immobilie, ETF, Photovoltaik oder Tagesgeld — was bleibt nach Steuern?
Vier Anlageklassen, derselbe Kapitaleinsatz, eine Zahl am Ende. Wir rechnen alle vier mit Ihren Zahlen durch — inklusive Abgeltungsteuer, AfA und der Zehn-Jahres-Frist, an der die Antwort oft kippt.
- Vermietete Immobilie
- Aktienfonds
- PV-Direktinvestment
- Tagesgeld
Das ist eine Beispielrechnung mit 80.000 € Eigenkapital, 70.000 € Jahreseinkommen und 10 Jahren Haltedauer in NRW. Das vollständige Ergebnis dazu sehen Sie rechts — die Felder lassen sich nach dem Freischalten ändern.
In diesem Szenario liegt der Aktienfonds am Ende um 35.514 € vorn.
Nach 10 Jahren, bei identischem Kapitaleinsatz von 99.594 € in allen vier Wegen.
Jetzt mit Ihren eigenen Zahlen rechnen
Oben steht eine Beispielrechnung — und schon dort liegen zwischen dem besten und dem schwächsten Weg 65.380 €. Mit Ihrem Kapital, Ihrem Einkommen und Ihrem Horizont fällt die Antwort anders aus.
- Ihr Kapital, Ihr Einkommen, Ihr Bundesland und Ihr Anlagehorizont
- Abschreibungsvariante wählen — Standard, Neubau nach § 7b oder Denkmal nach § 7i
- Alle Annahmen editierbar: Mietrendite, Wertsteigerung, Sollzins, Fondsrendite, PV-Vergütung
- Danach 4 kurze Analysen zu Kapitalanlagen — Abmeldung mit einem Klick
Verkauf nach Ablauf der 10-Jahres-Frist
Der Veräußerungsgewinn bleibt nach § 23 EStG steuerfrei. Im Szenario ist diese Befreiung 33.583 € wert — bei einem Verkauf einen Tag früher wäre genau dieser Betrag angefallen.
So entsteht die Immobilie im Szenario
- Erreichbarer Kaufpreis
- 249.454 €
- Kaufnebenkosten (12,1 %)
- 30.109 €
- Darlehen
- 199.563 €
- Restschuld am Ende
- 152.086 €
- Verkaufswert
- 289.502 €
- Zuzahlungen gesamt(gleiche Beträge fließen in die anderen Wege)
- 19.594 €
So entsteht die PV-Anlage im Szenario
Im ersten Jahr schüttet die Anlage 5,2 % des eingesetzten Kapitals aus — über die volle Laufzeit und nach Steuern bleiben 0,8 % p. a. Der Abstand ist kein Rechenfehler: Eine Solaranlage ist ein Verschleißgut ohne nennenswerten Restwert, ein großer Teil jeder Auszahlung ist Ihr eigenes Kapital, das zurückkommt.
- Anlagengröße
- 88,9 kWp
- Abschreibung im Zeitraum
- 67.472 €
- Restbuchwert am Ende
- 12.528 €
- Angenommener Verkaufswert
- 48.000 €
- Steuer auf den Verkauf
- 14.898 €
Die schnelle Abschreibung kostet in diesem Szenario 853 € gegenüber der linearen Abschreibung. Das ist kein Fehler, sondern die Progression: Ein sehr großer Abzug im ersten Jahr wirkt nur mit den niedrigen Sätzen, durch die er das Einkommen nach unten schiebt — die Nachversteuerung beim Verkauf trifft dagegen als Einmalbetrag den vollen Grenzsteuersatz.
Anders als bei der Immobilie gibt es hier keine Zehn-Jahres-Frist. Die Anlage gehört zum Betriebsvermögen, der Verkaufsgewinn ist immer steuerpflichtig. Was die schnelle Abschreibung am Anfang spart, kommt beim Verkauf als Differenz zwischen Buchwert und Marktwert zurück.
Zum Vergleich: Wer den Strom selbst verbraucht, statt ihn einzuspeisen, spart 31,10 ct/kWh Einkaufspreis, statt 6,19 ct/kWh Vergütung zu bekommen. Bis 30 kWp je Einheit ist dieser Ertrag nach § 3 Nr. 72 EStG steuerfrei — und genau deshalb ist dort nach § 3c Abs. 1 EStG nichts absetzbar: keine AfA, keine Sonder-AfA, nicht einmal die Zinsen. Das ist eine andere Rechnung als die oben, keine bessere Variante davon.
PV-Anlage im Detail rechnen — eigenes Dach oder Direktinvestment →Ab wann kippt die Antwort?
Die Immobilie zieht gleich, sobald die Wertsteigerung 2,7 % p. a. erreicht — angenommen sind aktuell 1,5 %. Darunter bleibt der andere Weg vorn.
Das Szenario spricht hier nicht für die Immobilie. Ein konkretes Objekt kann deutlich besser liegen als das Modellobjekt — prüfen kostet nichts.
Im zehnten Jahr springt das Nettovermögen der Immobilie um 39.971 € — nicht durch Wertsteigerung, sondern weil die Steuer auf den Verkaufsgewinn entfällt. Im Verlauf sehen Sie genau, wo das passiert.
Innerhalb von 10 Jahren zieht die Immobilie nicht vorbei. Ein längerer Horizont oder eine höhere Wertsteigerung ändert das — probieren Sie es oben aus.
| Jahr | Immobilie | Aktienfonds | PV | Tagesgeld |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 54.376 € | 86.943 € | 79.848 € | 83.457 € |
| 2 | 59.046 € | 94.317 € | 82.682 € | 86.954 € |
| 3 | 63.906 € | 102.153 € | 85.584 € | 90.494 € |
| 4 | 68.962 € | 110.483 € | 88.549 € | 94.078 € |
| 5 | 74.223 € | 119.341 € | 91.577 € | 97.709 € |
| 6 | 79.694 € | 128.763 € | 94.664 € | 101.391 € |
| 7 | 85.383 € | 138.790 € | 97.802 € | 105.124 € |
| 8 | 91.297 € | 149.463 € | 100.994 € | 108.913 € |
| 9 | 97.445 € | 160.827 € | 104.242 € | 112.760 € |
| 10§ 23 | 137.416 € | 172.930 € | 107.550 € | 116.669 € |
Jede Zeile zeigt, was nach einem Verkauf am Ende dieses Jahres übrig bliebe — inklusive der Steuer, die ein Verkauf genau dann auslösen würde.
Szenariorechnung, keine Anlageberatung und keine Produktempfehlung. Es werden Anlageklassen verglichen, keine konkreten Finanzinstrumente. Nicht modelliert: Verkaufskosten der Immobilie, Renovierungen, Leerstand über die angenommene Quote hinaus, Kirchensteuer, der Solidaritätszuschlag auf die Einkommensteuer sowie die Gewerbesteuer auf die PV-Anlage — unterhalb des Freibetrags von 24.500 € (§ 11 GewStG) fällt sie nicht an, darüber rechnet § 35 EStG sie bis zu einem Hebesatz von 400 % auf die Einkommensteuer an. Die PV-Anlage wird unfinanziert gerechnet; Rückbaukosten und Repowering bleiben außen vor.
Bruttorenditen zu vergleichen führt in die Irre: 50.000 € Eigenkapital kaufen 50.000 € Fondsanteile, aber rund 300.000 € Immobilie. Vergleichbar ist deshalb nur das Endvermögen in Euro. Drei Unterschiede entscheiden: der Hebel, die Kaufnebenkosten von 10–12 % am ersten Tag, und der Verkauf — nach zehn Jahren Haltedauer ist der Veräußerungsgewinn einer vermieteten Immobilie nach § 23 EStG steuerfrei, während Fondsgewinne der Abgeltungsteuer unterliegen, abgemildert durch die Teilfreistellung von 30 % bei Aktienfonds. Als vierten Weg rechnet der Vergleich ein gewerbliches PV-Direktinvestment mit: Dort greifen Investitionsabzugsbetrag und Sonder-AfA nach § 7g EStG, dafür gibt es keine Zehn-Jahres-Frist — der Verkaufsgewinn einer Anlage im Betriebsvermögen ist immer steuerpflichtig. Dieser Rechner berücksichtigt außerdem die Vorabpauschale, den Sparer-Pauschbetrag, die AfA und den progressiven Einkommensteuertarif nach § 32a EStG.
Weitere Rechner
Häufige Fragen
Warum wird nicht einfach Rendite gegen Rendite verglichen?
Weil die Kapitalbasis unterschiedlich ist. Eigenkapital von 80.000 € kauft 80.000 € Fondsanteile, aber über den Hebel rund 250.000 € Immobilie. Prozentsätze auf unterschiedliche Basen sind nicht vergleichbar — nur das Endvermögen in Euro ist es.
Was bedeutet „gleicher Kapitaleinsatz"?
Eine finanzierte Immobilie hat meist negativen Cashflow: Sie zahlen monatlich zu. Ein Fondsanleger, der nur einmal einzahlt, wäre dadurch im Vorteil. Deshalb erhalten der Fonds-, der Tagesgeld- und der PV-Weg exakt dieselben Zuzahlungen zu denselben Zeitpunkten. Wirft die Immobilie stattdessen Überschüsse ab, wandern diese auf ein Nebenkonto zum Tagesgeldzins.
Wie wird die Steuer auf Mieteinkünfte berechnet?
Als Differenz zweier Tarifberechnungen nach § 32a EStG: Steuer auf Ihr Einkommen mit und ohne das Mietergebnis. Das ist auch dann korrekt, wenn das Mietergebnis in den ersten Jahren negativ ist — dann entsteht eine echte Steuerersparnis statt eines erfundenen Grenzsteuersatzes.
Was ist die Vorabpauschale?
Eine jährliche Vorabbesteuerung thesaurierender Fonds nach § 18 InvStG. Basisertrag = Wert am Jahresanfang × Basiszins (2026: 3,20 %) × 70 %, begrenzt auf den tatsächlichen Wertzuwachs. In einem Verlustjahr fällt sie nicht an. Bereits gezahlte Vorabpauschalen werden beim Verkauf angerechnet, sodass nichts doppelt besteuert wird.
Warum ist der Zehn-Jahres-Punkt so wichtig?
Weil dort die Besteuerung des Verkaufsgewinns komplett entfällt (§ 23 EStG). Bei einem Verkauf davor ist der Gewinn voll steuerpflichtig, und die bereits genutzte AfA wird ihm zugerechnet. Der Unterschied ist häufig größer als die gesamte Renditedifferenz zwischen den Anlageklassen.
Warum ist die Rendite der Solaranlage viel niedriger als in den Angeboten?
Weil dort meist die Auszahlung des ersten Jahres steht und nicht die Rendite. Eine Solaranlage ist ein Verschleißgut ohne nennenswerten Restwert: Ein großer Teil dessen, was jährlich ausgeschüttet wird, ist zurückfließendes Eigenkapital, kein Ertrag. Rechnet man alle Zahlungen über die volle Laufzeit ab und zieht die Steuer ab, bleibt regelmäßig ein Drittel bis die Hälfte der beworbenen Zahl übrig. Beide Werte stehen hier nebeneinander.
Kann ich eine Photovoltaikanlage von der Steuer absetzen?
Das hängt allein an der Größe. Bis 30 kWp je Einheit ist der Ertrag nach § 3 Nr. 72 EStG steuerfrei — und weil er steuerfrei ist, verbietet § 3c Abs. 1 EStG dort jeden Abzug: keine AfA, keine Sonder-AfA, nicht einmal die Finanzierungszinsen. Die Entlastung ist stattdessen der Nullsteuersatz beim Kauf nach § 12 Abs. 3 UStG. Erst oberhalb dieser Grenze, also bei gewerblichen Anlagen und Direktinvestments, greifen Investitionsabzugsbetrag und Sonder-AfA nach § 7g EStG. Genau diesen zweiten Fall bildet der Rechner ab.
Ist das eine Anlageberatung?
Nein. Der Rechner vergleicht Anlageklassen unter Ihren eigenen Annahmen und nennt keine konkreten Finanzinstrumente, Fonds oder Anbieter. Er sagt Ihnen, welcher Weg in Ihrem Szenario rechnerisch mehr übrig lässt — nicht, was Sie tun sollen.