Eigenkapital und Leverage: Wie viel Eigenkapital braucht man wirklich?

Der Effekt in einer Zeile

Sie erwirtschaften eine Rendite auf das gesamte investierte Kapital, zahlen aber nur auf den geliehenen Teil Zinsen. Ist die erste Zahl größer als die zweite, bleibt die Differenz bei Ihnen — und zwar bezogen auf ein kleineres Eigenkapital. Das ist der Leverage-Effekt.

Dasselbe Objekt, drei Finanzierungen

Gesamtinvestition 280.000 Euro, Nettomietertrag nach laufenden Kosten 8.880 Euro im Jahr — das entspricht 3,17 Prozent Objektrendite. Zins 3,8 Prozent.

Hier passiert genau das, was viele nicht erwarten: Die Eigenkapitalrenditesinkt mit steigendem Fremdkapital. Der Grund steht in der ersten Zeile der Rechnung — die Objektrendite von 3,17 Prozent liegt unter dem Zins von 3,8 Prozent. Der Hebel wirkt, aber nach unten.

Und wenn die Rechnung andersherum läuft

Dasselbe Objekt, aber mit einer Nettoobjektrendite von 5,0 Prozent, also 14.000 Euro Ertrag:

Jetzt funktioniert der Hebel wie im Lehrbuch: Aus fünf Prozent werden beinahe zehn. Die einzige Änderung gegenüber der ersten Tabelle ist das Verhältnis von Objektrendite zu Zins.

Die Regel

Objektrendite über Zins: Mehr Fremdkapital erhöht die Eigenkapitalrendite.
Objektrendite unter Zins: Mehr Fremdkapital senkt sie.
Gleich: Der Hebel tut nichts, das Risiko steigt trotzdem.

Bei Zinsen um vier Prozent und Nettorenditen zwischen zwei und drei Prozent in guten Lagen bedeutet das: In vielen deutschen Städten arbeitet der Hebel derzeit gegen den Käufer. Wer dort mit wenig Eigenkapital kauft, kauft nicht wegen der laufenden Rendite, sondern wegen Tilgung, Steuereffekt und erhoffter Wertsteigerung. Das ist legitim — aber es ist eine andere Wette.

Was die Tabellen nicht zeigen

Die Rechnung oben blendet zwei Dinge aus, die in die Gesamtbetrachtung gehören.

Tilgung. Sie ist keine Rendite, sondern Vermögensaufbau, und taucht deshalb in der Eigenkapitalrendite nicht auf. Für Ihr Vermögen zählt sie trotzdem — siehe Cashflow.

Steuern. Schuldzinsen sind absetzbar, AfA ebenfalls. Bei hohem Grenzsteuersatz verschiebt das die Grenze, ab der sich Fremdkapital lohnt, nach unten.

Der Hebel wirkt auch auf das Risiko

Jede Darstellung des Hebeleffekts zeigt die Renditeseite. Die andere Seite ist dieselbe Formel mit umgekehrtem Vorzeichen, und sie lässt sich beziffern.

Ein Objekt für 300.000 Euro, gekauft mit 60.000 Euro Eigenkapital und 36.000 Euro Nebenkosten. Fällt der Marktwert um 10 Prozent auf 270.000 Euro, ist die Restschuld unverändert 240.000 Euro. Ihr Eigenkapital ist damit rechnerisch von 60.000 auf 30.000 Euro gefallen — ein Wertverlust von 10 Prozent hat die Hälfte des eingesetzten Kapitals gekostet. Bei 20 Prozent Wertverlust ist es vollständig weg, und die Nebenkosten waren ohnehin nie Vermögen.

Solange Sie nicht verkaufen müssen, ist das eine Buchgröße. Es wird real in genau zwei Situationen: bei einem erzwungenen Verkauf, und bei der Anschlussfinanzierung, wenn die Bank neu bewertet und der Beleihungsauslauf plötzlich über einer Zinsschwelle liegt. Beides ist unwahrscheinlich — aber beides trifft zusammen mit den Umständen, die es ausgelöst haben.

Die Grenze, ab der mehr Kredit teurer wird

Der Hebel ist keine gleichmäßig steigende Kurve. Banken staffeln den Zins nach Beleihungsauslauf, und an den Schwellen springt er:

Das kehrt die naive Logik um: Mehr Fremdkapital hebelt zwar mehr, verteuert aber gleichzeitig das gesamte Darlehen — nicht nur den zusätzlichen Teil. Ab etwa 85 Prozent frisst der Zinsaufschlag den Hebelgewinn regelmäßig auf. Und die Bank rechnet mit dem Beleihungswert, der meist 10 Prozent unter dem Kaufpreis liegt: Wer 80 Prozent des Kaufpreises finanziert, liegt beim Auslauf schnell bei 89.

Der praktische Rat ist deshalb unspektakulär: nicht das Maximum finanzieren, sondern die nächste Schwelle unterschreiten. Der Unterschied zwischen 91 und 89 Prozent Auslauf ist über zehn Jahre oft fünfstellig — und er kostet nur ein paar tausend Euro mehr Eigenkapital.

Wie viel Eigenkapital also?

Es gibt keine Quote, die immer richtig ist, aber drei Leitplanken:

• Die Kaufnebenkosten sollten aus Eigenkapital kommen. Sie sind nicht beleihbar und werden von Banken in aller Regel nicht mitfinanziert.
• Der Cashflow muss tragbar bleiben — auch bei zwei Monaten Leerstand und einer Anschlussfinanzierung zu sechs Prozent.
• Halten Sie eine Liquiditätsreserve außerhalb der Immobilie. Eine Sonderumlage oder ein Heizungstausch kommt nicht dann, wenn es passt.

In der Praxis führt das bei Kapitalanlagen meist auf 20 bis 30 Prozent Eigenkapital plus Nebenkosten. Weniger ist möglich, verlangt aber ein stabiles Einkommen und die Bereitschaft, die monatliche Lücke über Jahre zu tragen.