Kaufnebenkosten beim Immobilienkauf: Was in Ihrem Bundesland wirklich anfällt

Aus welchen Positionen sie bestehen

Drei Blöcke, von denen nur einer verhandelbar ist:

• Grunderwerbsteuer — Ländersache, zwischen 3,5 und 6,5 Prozent. Nicht verhandelbar, fällig kurz nach dem Notartermin.
• Notar und Grundbuch — nach GNotKG bundeseinheitlich geregelt, in der Praxis rund 2,0 % des Kaufpreises. Ebenfalls nicht verhandelbar, weil gesetzlich fixiert.
• Maklerprovision — der einzige Posten mit Spielraum. Bei Wohnimmobilien gilt seit Dezember 2020 die hälftige Teilung, für den Käufer bleiben üblicherweise 3,6 % inklusive Umsatzsteuer. Beim Direktkauf vom Eigentümer entfällt der Posten komplett.

Grunderwerbsteuer nach Bundesland

Stand 07/2026. In der rechten Spalte steht, was allein diese Steuer bei einem Kaufpreis von 300.000 € ausmacht.

Zwischen Bayern und den Ländern mit 6,5 Prozent liegen bei diesem Kaufpreis 9.000 €. Das ist mehr, als viele Käufer für die gesamte Erstsanierung einplanen.

Was das mit der Rendite macht

Kaufnebenkosten erhöhen die Gesamtinvestition, nicht die Miete. Dieselbe Wohnung, dieselbe Miete, zwei Bundesländer:

Ein Zehntel Prozentpunkt klingt wenig. Über eine Haltedauer von zehn Jahren sind es bei diesem Objekt neuntausend Euro, die Sie zusätzlich finanzieren und verzinsen — und die beim Verkauf erst wieder verdient werden müssen.

Was auf der Notarrechnung wirklich steht

Die rund 2,0 % sind kein Honorar nach Verhandlung, sondern eine gesetzliche Gebührentabelle (GNotKG), die sich nach dem Geschäftswert richtet. Deshalb ist der Notar auch kein Posten, bei dem Vergleichen hilft — jeder Notar rechnet identisch ab. Was Sie beeinflussen können, ist die Anzahl der Vorgänge:

• Beurkundung des Kaufvertrags — der größte Block, meist rund zwei Drittel der Notarkosten.
• Auflassungsvormerkung und Eigentumsumschreibung im Grundbuch — die Sicherung, dass zwischen Zahlung und Eintragung niemand anderes eingetragen wird.
• Grundschuldbestellung für die Bank. Diese Position hängt an der Darlehenshöhe, nicht am Kaufpreis — und sie ist die einzige, die steuerlich sofort abziehbar ist.
• Notaranderkonto, falls verwendet. Es kostet extra und ist beim normalen Kauf meist entbehrlich, weil die Auflassungsvormerkung dieselbe Sicherheit liefert.

Ein praktischer Punkt: Die Grunderwerbsteuer wird etwa vier bis sechs Wochen nach dem Notartermin fällig, die Notarrechnung kommt früher, und die Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts — ohne die keine Umschreibung erfolgt — setzt voraus, dass die Steuer bezahlt ist. Diese Beträge müssen also liquide bereitliegen, nicht in einem Depot oder Festgeld mit Laufzeit.

Warum Banken sie nicht mitfinanzieren

Banken beleihen den Wert der Immobilie, nicht Ihre Erwerbskosten. Grunderwerbsteuer und Notarkosten schaffen keinen Gegenwert, den die Bank im Verwertungsfall zurückholen könnte. Deshalb gilt die Faustregel: Die Nebenkosten kommen aus Eigenkapital, und erst danach beginnt die Diskussion über die Eigenkapitalquote auf den Kaufpreis.

Wer 300.000 Euro kaufen will, braucht also nicht nur die üblicherweise erwarteten 20 Prozent, sondern zusätzlich rund 36.000 Euro für die Nebenkosten. Was das für die Finanzierung bedeutet, steht im Artikel über die Bankfinanzierung von Anlageimmobilien.

Zwei legale Stellschrauben

Bewegliches Inventar separat ausweisen. Einbauküche, Markisen, Sauna: Was nachweislich beweglich ist und im Kaufvertrag mit einem realistischen Zeitwert gesondert aufgeführt wird, unterliegt nicht der Grunderwerbsteuer. Realistisch heißt: belegbar. Finanzämter prüfen das, und überzogene Ansätze fallen auf.

Die Maklerprovision ist an eine Bedingung geknüpft. Nach § 656d BGB darf Ihnen als Käufer nur dann etwas berechnet werden, wenn die Partei, die den Makler beauftragt hat, mindestens in gleicher Höhe verpflichtet bleibt — und Ihre Zahlung wird erst fällig, wenn der Verkäufer seinen Anteil gezahlt und nachgewiesen hat. Diesen Nachweis dürfen Sie verlangen. Er wird selten angeboten.

Was nicht mehr funktioniert: die Instandhaltungsrücklage

Ein Hinweis, der in vielen Ratgebern noch steht und seit Jahren falsch ist: Die anteilige Instandhaltungsrücklage der Eigentümergemeinschaft mindert die Grunderwerbsteuer nicht. Der Bundesfinanzhof hat die frühere Praxis mit Urteil vom 16.09.2020 (II R 49/17) beendet; die Länder wenden das auf alle Kaufverträge an, die nach der Veröffentlichung beurkundet wurden (koordinierte Erlasse vom 19.03.2021). Wer die Rücklage im Kaufvertrag herausrechnet, spart keine Steuer, sondern handelt sich eine Korrektur ein.

Für die Einkommensteuer ist das eine andere Frage, und der BFH hat ausdrücklich klargestellt, dass beide Ebenen unabhängig voneinander zu beurteilen sind. Verwechseln Sie die beiden nicht — genau daraus ist der Irrtum entstanden.

Die verbleibende Stellschraube gehört vor den Notartermin besprochen — hinterher lässt sich der Kaufvertrag nicht mehr umschreiben. Und sie ist eine Frage an Ihren Steuerberater, nicht an den Makler.

Welche Nebenkosten sich steuerlich wiederholen

Kaufnebenkosten sind nicht verloren, sie sind nur langsam. Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und Maklerprovision gehören zu den Anschaffungskosten und werden mit dem Gebäude abgeschrieben — anteilig, denn der auf den Grund und Boden entfallende Teil bleibt außen vor.

Bei 300.000 € Kaufpreis in Nordrhein-Westfalen sind das rund 36.000 Euro Nebenkosten. Davon entfallen bei 20 Prozent Bodenanteil etwa 28.800 Euro auf das Gebäude, was bei 2 Prozent AfA jährlich 576 Euro zusätzliche Abschreibung ergibt. Über die volle Laufzeit kommt der Betrag vollständig zurück — nur eben in Fünfzigsteln. Details in AfA und Abschreibung.

Anders behandelt werden die Kosten der Finanzierung: Grundschuldbestellung, Schätzkosten und Bereitstellungszinsen sind keine Anschaffungskosten, sondern Werbungskosten — sofort und in voller Höhe abziehbar im Jahr der Zahlung. Es lohnt, die Notarrechnung daraufhin zu lesen, denn sie enthält beides in einem Dokument.