Mietrendite berechnen: Formel, Beispiel und die Fehler, die teuer werden

Die beiden Formeln

Die Bruttomietrendite ist die Zahl, die in Exposés steht, weil sie am besten aussieht:

Bruttomietrendite = Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis × 100

Sie ignoriert alles, was neben dem Kaufpreis anfällt, und alles, was von der Miete wieder abgeht. Als schneller Vergleich zwischen zwei Objekten in derselben Stadt taugt sie. Als Entscheidungsgrundlage nicht.

Die Nettomietrendite bildet ab, was tatsächlich passiert:

Nettomietrendite = (Jahreskaltmiete − laufende Kosten) ÷ Gesamtinvestition × 100

Die Gesamtinvestition ist der Kaufpreis plus Kaufnebenkosten. Die laufenden Kosten sind die Positionen, die Sie als Eigentümer tragen und nicht auf den Mieter umlegen können.

Ein Beispiel, vollständig durchgerechnet

Eine vermietete Eigentumswohnung in Nordrhein-Westfalen, 70 m², Kaufpreis 250.000 Euro, Kaltmiete 850 Euro im Monat. Der Makler ist im Preis inbegriffen, gezahlt wird die hälftige Provision.

Schon hier verliert die Bruttorendite ihre Aussagekraft: Auf die tatsächlich eingesetzte Summe gerechnet sind es nur noch 3,64 Prozent, ohne dass ein einziger Euro laufender Kosten berücksichtigt wäre.

Jetzt die Kostenseite. Realistisch anzusetzen sind:

• Verwaltung: etwa 30 Euro im Monat, also 360 Euro im Jahr
• Instandhaltungsrücklage: rund 0,90 Euro je m² und Monat, bei 70 m² also 756 Euro im Jahr
• Mietausfallwagnis: zwei Prozent der Jahreskaltmiete, hier 204 Euro

Zusammen 1.320 Euro. Es bleiben 8.880 Euro. Auf 280.175 Euro Gesamtinvestition ergibt das eine Nettomietrendite von 3,17 Prozent.

Aus 4,08 Prozent im Exposé sind 3,17 Prozent geworden. Das ist keine Rechentrickserei, sondern der Normalfall: Der Abstand zwischen beiden Zahlen liegt in Deutschland meist zwischen 0,8 und 1,5 Prozentpunkten.

Die vier Fehler, die am häufigsten passieren

1. Warmmiete statt Kaltmiete

In die Rendite gehört ausschließlich die Kaltmiete. Nebenkostenvorauszahlungen sind durchlaufende Posten — sie erhöhen Ihre Einnahmen und Ihre Ausgaben um denselben Betrag. Wer mit der Warmmiete rechnet, kommt schnell auf eine um einen Prozentpunkt zu hohe Rendite.

2. Monatsmiete statt Jahresmiete

Klingt banal, passiert aber ständig, gerade in Eile. Das Ergebnis ist eine Rendite, die um den Faktor zwölf danebenliegt. Wenn Ihr Rechner Ihnen 40 Prozent Bruttorendite anzeigt, ist fast immer das die Ursache.

3. Kaufnebenkosten vergessen

Je nach Bundesland sind das zwischen rund 8 und 13 Prozent des Kaufpreises. Dieses Geld ist weg — es steckt nicht in der Immobilie und Sie bekommen es beim Verkauf nicht wieder. Es gehört deshalb in den Nenner. Details dazu im Artikel über die Kaufnebenkosten nach Bundesland.

4. Nicht umlagefähige Kosten unterschlagen

Verwaltergebühr und Instandhaltungsrücklage trägt der Eigentümer, nicht der Mieter. Bei einer 70-m²-Wohnung sind das schnell 1.100 Euro im Jahr, also gut zehn Prozent der Kaltmiete. Mehr dazu unter Hausgeld und Instandhaltungsrücklage.

Was in die Bewirtschaftungskosten gehört

Die Nettomietrendite steht und fällt mit diesem Posten, und genau hier wird in Exposés am großzügigsten gerundet. Gemeint sind ausschließlich die Kosten, die Sie nicht auf den Mieter umlegen dürfen — alles andere läuft über die Nebenkostenabrechnung und ist für die Rendite neutral.

In Summe landet man bei einer normalen Eigentumswohnung regelmäßig bei 18 bis 25 Prozent der Kaltmiete. Wer mit 10 Prozent rechnet, rechnet nicht knapp, sondern falsch. Details zur Abgrenzung stehen in Hausgeld und Instandhaltungsrücklage.

Wie die Miete steigen darf — und wo der Gesetzgeber bremst

Eine Renditerechnung, die von steigenden Mieten ausgeht, sollte wissen, wie weit das Gesetz sie steigen lässt. Drei Regeln begrenzen das, und sie gelten nebeneinander:

• Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete (§ 558 BGB). Höchstens alle 15 Monate, und innerhalb von drei Jahren nicht mehr als 20 Prozent — in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt nur 15 Prozent. Die Vergleichsmiete ist die Obergrenze, nicht der Wunschwert.
• Modernisierungsumlage (§ 559 BGB). Nach einer Modernisierung dürfen 8 Prozent der aufgewendeten Kosten auf die Jahresmiete umgelegt werden. Gedeckelt ist das nach § 559 Abs. 3a auf 3 Euro je Quadratmeter innerhalb von sechs Jahren — und auf nur 2 Euro, wenn die Miete vorher unter 7 Euro je Quadratmeter lag.
• Mietpreisbremse bei Neuvermietung (§§ 556d ff. BGB). In ausgewiesenen Gebieten darf die neue Miete die ortsübliche Vergleichsmiete um höchstens 10 Prozent übersteigen. Ausnahmen gelten unter anderem für die vorher schon höhere Miete und für umfassend modernisierte Wohnungen.

Praktische Folge für die Kalkulation: Eine Wohnung, deren Bestandsmiete deutlich unter der Vergleichsmiete liegt, hat rechnerisch Potenzial — aber es ist gedeckelt und braucht Zeit. Wer die Rendite mit der erhofften Marktmiete rechnet statt mit der laufenden, rechnet einen Zustand, der frühestens in Jahren eintritt. Rechnen Sie mit der Miete, die im Mietvertrag steht, und behandeln Sie den Rest als Chance, nicht als Annahme.

Was die Rendite nicht zeigt

Auch eine korrekt gerechnete Nettomietrendite ist eine Momentaufnahme des Objekts, nicht Ihrer Situation. Sie enthält weder Ihre Finanzierung noch Ihre Steuer. Zwei Käufer mit identischer Wohnung, aber unterschiedlichem Eigenkapital und Zinssatz haben dieselbe Mietrendite und völlig verschiedene Ergebnisse.

Deshalb gehören zwei weitere Zahlen dazu: der Cashflow, der zeigt, was monatlich am Konto passiert, und die Eigenkapitalrendite, die den Hebel der Finanzierung einbezieht.