Cashflow bei Anlageimmobilien: die Rechnung, die über Ihren Schlaf entscheidet

Wer die Rechnung nicht selbst aufstellen will: Cashflow-Rechner für Immobilien — Kaufpreis, Miete, Eigenkapital und Sollzins eingeben, Ergebnis pro Monat.

Warum Rendite und Cashflow auseinanderfallen

Die Mietrendite bewertet das Objekt. Der Cashflow bewertet Ihre Situation mit diesem Objekt. Zwei Käufer erwerben dieselbe Wohnung: Einer bringt 40 Prozent Eigenkapital mit, der andere zehn. Die Mietrendite ist bei beiden identisch. Der eine hat monatlich Überschuss, der andere eine Unterdeckung von 300 Euro.

Deshalb sagt eine gute Rendite nichts darüber aus, ob Sie sich das Objekt leisten können.

Die Rechnung, Position für Position

Ausgangspunkt ist immer die Kaltmiete, nie die Warmmiete.

Beispiel

Wohnung 70 m², Kaufpreis 250.000 Euro in Nordrhein-Westfalen, Kaltmiete 850 Euro. Gesamtinvestition mit Nebenkosten rund 280.000 Euro. Eigenkapital 56.000 Euro (20 Prozent), Darlehen also 224.000 Euro. Zins 3,8 Prozent, anfängliche Tilgung 2 Prozent.

Dreihundertdreiundvierzig Euro Unterdeckung im Monat, bei einer Wohnung mit einer soliden Bruttorendite von 4,08 Prozent. Das ist kein Rechenfehler, sondern der Normalfall bei 20 Prozent Eigenkapital und heutigen Zinsen.

Negativer Cashflow ist nicht automatisch schlecht

In der Rate stecken 373 Euro Tilgung. Dieses Geld verschwindet nicht, es reduziert Ihre Schulden. Vermögenswirksam betrachtet sieht die Rechnung so aus:

• Unterdeckung am Konto: −343 Euro
• davon Tilgung, also Vermögensaufbau: +373 Euro
• Wirtschaftliches Ergebnis: +30 Euro im Monat

Sie zahlen effektiv 343 Euro monatlich ein und bauen dafür etwas mehr Vermögen auf — plus einen möglichen Steuereffekt aus Abschreibung und Zinsabzug. Ob das ein gutes Geschäft ist, hängt davon ab, ob Sie die 343 Euro über Jahre zuverlässig aufbringen können.

Was den Cashflow rettet oder killt

Mehr Eigenkapital

Bei 40 Prozent Eigenkapital sinkt das Darlehen auf 168.000 Euro, die Annuität auf 812 Euro. Der Cashflow verbessert sich auf −72 Euro. Der Preis dafür: Kapital ist gebunden, und die Eigenkapitalrendite sinkt.

Niedrigere Tilgung

Ein Prozent statt zwei senkt die Rate um 187 Euro. Die Laufzeit verlängert sich allerdings drastisch, und nach der Zinsbindung steht eine deutlich höhere Restschuld. Das ist eine Verschiebung, keine Lösung.

Zinsbindung

Der größte einzelne Risikofaktor. Läuft die Bindung nach zehn Jahren aus und der Zins steht dann bei sechs statt 3,8 Prozent, steigt die Rate bei gleicher Restschuld um mehrere hundert Euro. Rechnen Sie diesen Fall durch, bevor Sie unterschreiben — nicht danach.

Leerstand

Zwei Monate ohne Mieter kosten bei diesem Objekt 1.700 Euro, während Rate und Hausgeld weiterlaufen. Das Mietausfallwagnis von zwei Prozent deckt statistischen Durchschnitt ab, nicht Ihren konkreten Einzelfall.

Cashflow vor und nach Steuern — der Unterschied ist die halbe Miete

Die Rechnung oben endet vor dem Finanzamt, und genau dort endet sie bei den meisten Rechnern auch. Für die Frage „kann ich mir das leisten“ ist das aber die falsche Zeile: Ein vermietetes Objekt erzeugt in den ersten Jahren regelmäßig einen steuerlichen Verlust, und dieser Verlust senkt Ihre Steuerlast auf das übrige Einkommen.

Der Grund ist eine Asymmetrie, die sich lohnt zu verstehen:

• Zinsen mindern die Steuer, Tilgung nicht. Der Zinsanteil der Rate ist Werbungskosten in voller Höhe. Die Tilgung fließt ab, ist aber Vermögensbildung — steuerlich existiert sie nicht.
• Die AfA mindert die Steuer, ohne dass Geld abfließt. Sie ist der einzige Posten der Rechnung, der Ihr zu versteuerndes Einkommen senkt, ohne Ihr Konto zu berühren.

Beides zusammen kehrt das Vorzeichen häufig um. Ein Objekt mit 340 Euro negativem Cashflow vor Steuern kann nach Steuern bei 150 bis 200 Euro liegen. Das ist kein Rechentrick — es ist der Betrag, der tatsächlich vom Konto geht. Wie stark der Effekt ausfällt, hängt an Ihrem persönlichen Steuersatz, weshalb dieselbe Wohnung für zwei Käufer unterschiedlich teuer ist.

Die Kehrseite: Der Effekt schrumpft mit jedem Jahr. Die Zinslast sinkt, weil die Restschuld sinkt — der Tilgungsanteil der gleichbleibenden Rate wächst. Nach zehn bis fünfzehn Jahren ist von der steuerlichen Entlastung ein Bruchteil übrig, während die Rate unverändert bleibt. Wer nur das erste Jahr rechnet, plant mit der besten Zahl, die das Objekt je haben wird.

Die vier Zahlen, die Ihre Rechnung kippen

Ein Cashflow, der bei Punktlandung funktioniert, funktioniert nicht. Diese vier Größen sind es fast immer, die aus einer knappen Rechnung eine schmerzhafte machen — und keine davon ist unwahrscheinlich.

Der letzte Punkt ist der unterschätzteste. Eine Zinsbindung ist keine Finanzierung, sondern der erste Abschnitt davon. Wer bei 3,8 Prozent knapp trägt, sollte durchrechnen, was bei 5,5 Prozent passiert — nicht weil das eintreten muss, sondern weil zehn Jahre lang genug sind, dass es kann. Die wirksamste Gegenmaßnahme ist eine höhere Anfangstilgung: Sie kostet heute Cashflow und senkt die Restschuld, auf die das neue Zinsniveau später trifft.

Wie viel negativer Cashflow ist tragbar?

Eine belastbare Faustregel gibt es nicht, aber drei Prüfsteine, die sich beantworten lassen, bevor unterschrieben wird:

• Zwölf Monate Rate als Rücklage, zusätzlich zum Eigenkapital für den Kauf und getrennt von der normalen Notreserve. Wer Leerstand und Sonderumlage im selben Jahr nur mit einem Dispo überstehen kann, hat keine Kapitalanlage, sondern ein Risiko.
• Die Zuzahlung darf aus dem laufenden Einkommen kommen, ohne dass Sie sie spüren müssen. Eine Belastung, die eine Gehaltserhöhung voraussetzt, ist eine Wette auf zwei Dinge gleichzeitig.
• Rechnen Sie den Fall durch, dass Sie in Jahr sieben verkaufen müssen. Innerhalb der Zehnjahresfrist ist der Gewinn steuerpflichtig und die genutzte AfA wird ihm hinzugerechnet. Ein Objekt, das nur bei Haltedauer über zehn Jahre funktioniert, braucht einen Plan für die neun Jahre davor.

Und die ehrliche Gegenprobe: Wenn dieselbe monatliche Zuzahlung auch in einen Fondssparplan fließen könnte, ist die Frage nicht „trägt sich die Wohnung“, sondern „bleibt am Ende mehr übrig als beim anderen Weg“. Beides nebeneinander rechnet der Anlageklassen-Vergleich, mit identischem Kapitaleinsatz und nach Steuern.

Die einzige Frage, die zählt

Nicht: Ist der Cashflow positiv? Sondern: Kann ich die Unterdeckung tragen, auch wenn zwei Monate Leerstand kommen, die Heizung getauscht werden muss und mein Einkommen ein Jahr niedriger ausfällt?

Wenn ja, ist ein moderat negativer Cashflow bei solider Lage eine bewusste Investitionsentscheidung. Wenn nein, ist er ein Risiko, das mit der Zeit nicht kleiner wird.