Kaufpreisfaktor verstehen: Ab wann ist eine Immobilie zu teuer?
Der Kaufpreisfaktor ist die schnellste Plausibilitätsprüfung, die es für Anlageimmobilien gibt. Man braucht dafür zwei Zahlen und zehn Sekunden — und weiß danach, ob sich das genauere Rechnen überhaupt lohnt.
Stand: August 2026 · 9 Min. Lesezeit
Berechnung
Kaufpreisfaktor = Kaufpreis ÷ Jahreskaltmiete
Eine Wohnung für 300.000 Euro mit 1.000 Euro Kaltmiete im Monat: 300.000 ÷ 12.000 = Faktor 25. Auch Vervielfältiger oder Mietmultiplikator genannt, in Maklerunterlagen häufig als „das 25-fache“ bezeichnet.
Weil er der Kehrwert der Bruttomietrendite ist, lassen sich beide Zahlen ineinander umrechnen: 100 ÷ Faktor = Bruttorendite in Prozent. Faktor 25 entspricht 4,0 Prozent, Faktor 20 entspricht 5,0 Prozent, Faktor 33 entspricht 3,0 Prozent.
Richtwerte — und was sie bedeuten
| Faktor | Bruttorendite | Einordnung |
|---|---|---|
| unter 15 | über 6,7 % | Ungewöhnlich günstig — Ursache suchen, bevor man sich freut |
| 15–20 | 5,0–6,7 % | Typisch für kleinere Städte und einfache Lagen |
| 20–25 | 4,0–5,0 % | Solider Mittelwert in vielen Mittelzentren |
| 25–30 | 3,3–4,0 % | Gute Lagen in Groß- und Universitätsstädten |
| über 30 | unter 3,3 % | Spitzenlagen — die Rechnung geht nur mit Wertsteigerung auf |
In München und Hamburg sind Faktoren über 30 seit Jahren normal. In Teilen Sachsens oder Sachsen-Anhalts findet man Faktoren unter 15. Beides ist für sich genommen weder gut noch schlecht — es beschreibt zwei völlig unterschiedliche Investmentlogiken.
Hoher Faktor heißt: Sie kaufen Zukunft
Bei Faktor 32 liegt die Bruttorendite bei 3,1 Prozent, die Nettorendite entsprechend bei rund zwei. Nach Zins und Tilgung bleibt in aller Regel ein negativer Cashflow. Diese Rechnung geht nur auf, wenn mindestens eine der folgenden Annahmen zutrifft:
- Die Miete steigt spürbar, weil sie heute unter Marktniveau liegt.
- Der Objektwert steigt schneller als die Inflation.
- Der Steuereffekt trägt einen relevanten Teil der Lücke.
Alle drei sind Prognosen, keine Tatsachen. Wer bei Faktor 32 kauft, sollte das bewusst tun und die Annahme benennen können, auf die er setzt.
Niedriger Faktor heißt: Sie sollten fragen, warum
Ein Faktor unter 15 ist selten ein Schnäppchen und fast immer eine Information. Die üblichen Ursachen:
- Sanierungsstau. Der Preis ist niedrig, weil in den nächsten Jahren Dach, Fenster oder Heizung fällig werden. Diese Kosten stehen nicht im Exposé, aber im Protokoll der Eigentümerversammlung.
- Lage mit Abwanderung. Wo Einwohner wegziehen, sinken Mieten und Preise gemeinsam. Die Rendite bleibt rechnerisch hoch, bis die Wohnung leer steht.
- Übermiete. Die aktuelle Miete liegt über dem Mietspiegelniveau, etwa durch einen alten Vertrag. Bei Neuvermietung korrigiert sich das nach unten — und mit ihr die Rendite.
- Erbbaurecht. Kein Grundstückseigentum, dafür Erbbauzins und eine begrenzte Restlaufzeit. Der niedrige Preis ist hier logisch.
Keiner dieser Punkte ist ein Ausschlusskriterium. Aber jeder verändert die Rechnung, und keiner davon ist im Faktor sichtbar.
Faktor und Zins gehören zusammen gelesen
Der Faktor allein sagt nichts darüber, ob sich ein Objekt trägt — er sagt es erst im Verhältnis zum Zins. Kehrwert bilden und mit dem Sollzins vergleichen genügt: Ein Faktor von 25 entspricht 4 Prozent Bruttomietrendite, ein Faktor von 33 nur noch 3 Prozent.
| Faktor | Bruttomietrendite | Netto, grob geschätzt |
|---|---|---|
| 18 | 5,6 % | ca. 4,2 % |
| 22 | 4,5 % | ca. 3,4 % |
| 25 | 4,0 % | ca. 3,0 % |
| 30 | 3,3 % | ca. 2,5 % |
| 35 | 2,9 % | ca. 2,1 % |
Die Nettospalte ist bewusst grob: Sie unterstellt rund 20 Prozent nicht umlagefähige Kosten und 10 Prozent Kaufnebenkosten. Sie zeigt aber das Entscheidende — ab einem Faktor um 30 liegt die Nettorendite unter jedem Zinsniveau, das seit 2022 üblich ist. Solche Objekte rechnen sich nicht über die Miete, sondern nur über Wertsteigerung.
Eine nützliche Umrechnung im Kopf: 1.200 geteilt durch den Faktor ergibt, wie viele Euro Kaltmiete pro Monat je 100.000 Euro Kaufpreis nötig sind. Bei Faktor 25 also 48 Euro je 10.000 Euro Kaufpreis. Damit lässt sich jedes Inserat in zehn Sekunden einordnen, ohne zu rechnen.
Warum der Faktor über die Jahre gestiegen ist
Faktoren von 18 bis 22 galten lange als normal. Dass heute 25 bis 35 die Regel sind, ist kein Marktversagen, sondern die direkte Folge der Zinsphase zwischen 2010 und 2021: Wenn Kredit fast nichts kostet, ist ein Objekt mit 3 Prozent Rendite immer noch attraktiv, und Käufer bieten den Preis so lange hoch, bis die Rendite auf das neue Zinsniveau fällt.
Der Umkehrschluss ist der interessante: Steigt der Zins, müssten die Faktoren eigentlich fallen. Das geschieht am Wohnimmobilienmarkt jedoch träge, weil Verkäufer alte Preisvorstellungen lange halten und niemand gezwungen ist zu verkaufen. Genau in dieser Trägheit liegt die Verhandlungsposition eines Käufers, der rechnen kann — und der Grund, warum ein Faktor aus einem Exposé von 2021 heute keine Referenz mehr ist.
Die Grenzen der Kennzahl
Der Kaufpreisfaktor kennt weder Kaufnebenkosten noch laufende Kosten, weder Ihren Zins noch Ihre Steuer. Zwei Objekte mit identischem Faktor können sich um zwei Prozentpunkte Nettorendite unterscheiden — etwa wenn eines in Bayern und eines in Nordrhein-Westfalen liegt, oder wenn eines ein Hausgeld von 2,50 Euro je m² hat und das andere 4,50 Euro.
Der Faktor ist deshalb ein Filter, kein Urteil. Er beantwortet die Frage, ob sich das genauere Rechnen lohnt. Für das genauere Rechnen brauchen Sie die Nettomietrendite und den Cashflow.