AfA bei Immobilien: 2, 2,5 oder 3 Prozent — und was das steuerlich bringt

Was AfA überhaupt ist

AfA steht für Absetzung für Abnutzung. Der Gesetzgeber unterstellt, dass ein Gebäude über die Jahre an Wert verliert, und lässt Sie diesen Wertverlust jährlich von den Mieteinnahmen abziehen. Das mindert Ihr zu versteuerndes Einkommen, ohne dass Geld abfließt — deshalb ist AfA für Vermieter der wirksamste steuerliche Hebel.

Wichtig: Es handelt sich um eine Steuerstundung mit Zusatznutzen, nicht um ein Geschenk. Verkaufen Sie innerhalb von zehn Jahren, holt sich das Finanzamt über die Spekulationssteuer einen Teil zurück.

Nur das Gebäude zählt

Grund und Boden nutzt sich nicht ab und wird nicht abgeschrieben. Der Kaufpreis muss deshalb aufgeteilt werden. Ohne konkrete Bewertung wird typischerweise mit rund 20 Prozent Grundstücksanteil gerechnet, also 80 Prozent Gebäude.

In teuren Innenstadtlagen liegt der Bodenanteil deutlich höher — dort können es 30 bis 40 Prozent sein, was die Abschreibungsbasis spürbar senkt. In ländlichen Regionen ist er kleiner. Das Finanzamt akzeptiert eine im Kaufvertrag vereinbarte Aufteilung, solange sie nicht offensichtlich unrealistisch ist.

Und: Abgeschrieben wird nicht nur der Kaufpreis des Gebäudes, sondern auch der anteilige Teil der Kaufnebenkosten. Grunderwerbsteuer, Notar und Makler gehören anteilig zur Anschaffungskostenbasis.

Der Bodenanteil: wer ihn bestimmt, und warum das Geld ist

Jeder Prozentpunkt Bodenanteil ist ein Prozentpunkt weniger Abschreibungsbasis. Bei 280.000 Euro Anschaffungskosten kostet die Verschiebung von 20 auf 30 Prozent rund 28.000 Euro Basis — über fünfzig Jahre also 560 Euro AfA jährlich, gut 235 Euro Steuerersparnis pro Jahr. Deshalb lohnt es sich zu wissen, wer diese Zahl eigentlich festlegt.

Die Reihenfolge ist eindeutig: Zuerst gilt, was im Kaufvertrag steht. Eine dort vereinbarte Aufteilung ist für das Finanzamt bindend, solange sie die realen Wertverhältnisse nicht grundlegend verfehlt und wirtschaftlich haltbar ist. Wer beim Notartermin daran denkt, hat den größten Teil der Arbeit erledigt.

Weicht das Finanzamt ab, greift es gern zur „Arbeitshilfe zur Aufteilung eines Gesamtkaufpreises“ des Bundesfinanzministeriums — einem Excel-Rechner, der in teuren Lagen regelmäßig sehr hohe Bodenanteile ausgibt. Der Bundesfinanzhof hat dem 2020 einen Riegel vorgeschoben (BFH, Urteil vom 21.07.2020, IX R 26/19): Die Arbeitshilfe darf eine vertragliche Aufteilung nicht ersetzen, weil sie die realen Marktwerte nicht zuverlässig abbildet. Im Streitfall entscheidet das Gutachten eines unabhängigen Sachverständigen, nicht die Tabelle des Ministeriums.

Praktisch heißt das: Bodenrichtwert der Gemeinde heraussuchen, mit der Grundstücksfläche und dem Miteigentumsanteil multiplizieren, und diesen Wert in den Kaufvertrag schreiben. Bei einer Eigentumswohnung im vierten Stock ist der rechnerische Bodenanteil oft kleiner, als die Arbeitshilfe unterstellt.

Die Sätze nach Baujahr

Der höhere Satz für Altbauten ist kein Fehler: Der Gesetzgeber unterstellt bei Gebäuden vor 1925 eine kürzere Restnutzungsdauer. Für viele Altbauwohnungen ist das der stillste Vorteil im ganzen Kauf.

Kürzere Nutzungsdauer: der Hebel, den fast niemand zieht

Die 2 Prozent aus § 7 Abs. 4 Satz 1 EStG sind eine Typisierung, keine Obergrenze. § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG erlaubt ausdrücklich, nach der tatsächlichen Nutzungsdauer abzuschreiben, wenn diese kürzer ist. Bei einer belegten Restnutzungsdauer von 25 Jahren sind das 4 Prozent statt 2 — die AfA verdoppelt sich, ohne dass sich am Objekt irgendetwas ändert.

Der Streitpunkt war jahrelang der Nachweis. Das Bundesfinanzministerium hatte die Anforderungen 2023 stark verschärft und faktisch nur Gutachten öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger gelten lassen. Der Bundesfinanzhof hat das kassiert: Nach dem Urteil vom 23.01.2024 (IX R 14/23) ist jede sachgerechte Methode zulässig, sofern sie die maßgeblichen Faktoren berücksichtigt — technischer Verschleiß, wirtschaftliche Entwertung, rechtliche Nutzungsbeschränkungen. Die Ermittlung der Restnutzungsdauer nach § 4 ImmoWertV ist als Schätzmethode anerkannt. Das einschränkende BMF-Schreiben ist inzwischen aufgehoben.

Damit ist der Weg für viele Bestandsobjekte offen: unsanierter Altbau, einfache Bausubstanz der Sechziger- und Siebzigerjahre, absehbarer Sanierungsstau. Ein Restnutzungsdauer-Gutachten kostet meist im niedrigen vierstelligen Bereich und rechnet sich, sobald es die Abschreibung um mehrere Jahrzehnte verkürzt. Ein reines Verkehrswertgutachten genügt dafür nicht — es muss die Nutzungsdauer begründen.

Beispielrechnung

Eigentumswohnung, Baujahr 1968, Kaufpreis 250.000 Euro in Nordrhein-Westfalen, Kaufnebenkosten rund 30.000 Euro, Gesamtanschaffungskosten also 280.000 Euro.

Rund 157 Euro im Monat. Das ist genau die Größenordnung, die aus einem negativen Cashflow von 340 Euro eine Belastung von unter 200 Euro macht.

Drei Sonderformen, die den Satz vervielfachen

Neben der linearen AfA gibt es drei Regime mit deutlich höheren Sätzen. Alle drei sind an harte Bedingungen geknüpft, und genau die fehlen in Verkaufs­- unterlagen am häufigsten.

Der häufigste Fehler bei Denkmalobjekten: Die 9 Prozent gelten ausschließlich für die bescheinigten Sanierungskosten. Der Altbauanteil darunter läuft mit dem normalen Satz weiter. Wer die 9 Prozent auf den ganzen Kaufpreis rechnet, überschätzt die Ersparnis um ein Vielfaches. Bei § 7b entfällt die Sonder-AfA vollständig, wenn auch nur eine der Bedingungen reißt — etwa weil die Baukosten die Obergrenze überschreiten.

Was zusätzlich absetzbar ist

Neben der AfA mindern die Mieteinnahmen unter anderem:

• Schuldzinsen — der Zinsanteil der Rate in voller Höhe. Die Tilgung dagegen nicht, sie ist Vermögensbildung.
• Nicht umlagefähige Verwaltungskosten und die Vergütung des Hausverwalters.
• Erhaltungsaufwand — Reparaturen und Instandsetzungen, sofort im Jahr der Zahlung.
• Fahrtkosten, Kontoführung, Fachliteratur, Steuerberatung im Zusammenhang mit der Vermietung.

Die 15-Prozent-Falle

Übersteigen Instandsetzungen innerhalb der ersten drei Jahre nach dem Kauf 15 Prozent der Gebäudeanschaffungskosten, gelten sie nicht mehr als Erhaltungsaufwand, sondern als anschaffungsnaher Herstellungsaufwand (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG). Sie sind dann nicht sofort absetzbar, sondern wandern in die Abschreibungsbasis: statt einmalig 30.000 Euro also 600 Euro jährlich über fünfzig Jahre.

Drei Details entscheiden, ob die Grenze reißt:

• Die Grenze rechnet netto. Maßgeblich sind die Kosten ohne Umsatzsteuer — bei 19 Prozent verschafft das gut ein Sechstel Luft.
• Die Frist läuft ab Übergang von Nutzen und Lasten, nicht ab Notartermin oder Grundbucheintrag, und zählt drei Jahre taggenau.
• Erweiterungen und jährlich üblicher Erhaltungsaufwand bleiben außen vor. Eine turnusmäßige Heizungswartung zählt nicht mit, ein kompletter Badausbau schon.

Wer eine größere Sanierung plant, hat damit zwei saubere Wege: unter der Grenze bleiben, oder die Maßnahme bewusst ins vierte Jahr legen. Beides ist legitim. Was teuer wird, ist die Sanierung, die im zweiten Jahr ungeplant bei 16 Prozent landet.

Was beim Verkauf zurückkommt

Der Punkt, den Steuerspar-Argumentationen regelmäßig auslassen: Verkaufen Sie innerhalb der Zehnjahresfrist, wird die bereits genutzte AfA dem Veräußerungsgewinn hinzugerechnet (§ 23 Abs. 3 Satz 4 EStG). Die Anschaffungskosten, mit denen der Gewinn berechnet wird, sinken also um jeden Euro, den Sie abgeschrieben haben.

Ein Beispiel im Anschluss an die Rechnung oben: acht Jahre gehalten, 35.840 Euro AfA genutzt, Verkauf mit 20.000 Euro Wertsteigerung. Versteuert werden nicht 20.000 Euro, sondern 55.840 Euro. Bei 42 Prozent sind das gut 23.000 Euro statt 8.400 — die Ersparnis von acht Jahren kommt fast vollständig zurück.

Nach Ablauf der zehn Jahre entfällt beides: kein steuerpflichtiger Gewinn, keine Hinzurechnung. Deshalb ist die Zehnjahresfrist bei vermieteten Objekten kein Detail, sondern häufig der größte einzelne Posten der gesamten Rechnung. Wie stark sie das Ergebnis verschiebt, zeigt der Anlageklassen-Vergleich — dort steht sie als Eurobetrag neben Fonds, Tagesgeld und Photovoltaik.

Geerbte und geschenkte Immobilien

Wer erbt oder geschenkt bekommt, tritt in die Fußstapfen des Vorgängers: Die Abschreibung läuft mit dessen Bemessungsgrundlage und dessen Restdauer weiter. Der Verkehrswert im Erbfall setzt die AfA nicht neu auf. War das Gebäude beim Erblasser bereits vollständig abgeschrieben, gibt es keine AfA mehr — ein Grund, warum langgehaltene Familienobjekte steuerlich oft schlechter dastehen als ein frisch gekauftes.

Einordnung

Die AfA verbessert die Nachsteuerrendite spürbar, sie rettet aber keine Rechnung, die vor Steuern nicht funktioniert. Ein Objekt, das nur wegen des Steuereffekts trägt, ist ein Steuersparmodell — und die sind in Deutschland historisch schlecht ausgegangen.

Dieser Artikel ist eine allgemeine Einordnung und ersetzt keine Steuerberatung. Die konkrete Aufteilung von Grundstücks- und Gebäudeanteil, Ihr Grenzsteuersatz und die Behandlung von Sanierungskosten gehören mit einem Steuerberater besprochen.