Bankfinanzierung für Anlageimmobilien: Worauf Banken wirklich schauen

Beleihungswert statt Kaufpreis

Der Beleihungswert ist der Wert, den die Bank im Krisenfall langfristig für sicher erzielbar hält. Er wird bewusst vorsichtig angesetzt: Üblich ist ein Abschlag von zehn Prozent auf den Verkehrswert, und wenn Sie über Marktniveau kaufen, ist der Verkehrswert bereits niedriger als Ihr Kaufpreis.

Praktische Folge: Bei 250.000 Euro Kaufpreis rechnet die Bank vielleicht mit 225.000 Euro. Eine Finanzierung von 80 Prozent bezieht sich dann auf diese 225.000 Euro — also 180.000 Euro, nicht 200.000. Die Differenz von 20.000 Euro kommt zusätzlich aus Ihrem Eigenkapital.

Kapitaldienstfähigkeit

Die zweite Prüfung betrifft Sie, nicht das Objekt. Die Bank stellt Ihren Einnahmen die Belastungen gegenüber und prüft, ob genug Luft bleibt. Dabei gelten Konventionen, die viele Käufer überraschen:

• Mieteinnahmen werden gekürzt. Angesetzt werden meist nur 70 bis 80 Prozent der Kaltmiete — als Puffer für Leerstand und Instandhaltung. Aus 850 Euro werden so 600 bis 680 Euro.
• Pauschalen für den Lebensunterhalt. Je nach Haushaltsgröße werden feste Beträge abgezogen, unabhängig davon, wie sparsam Sie leben.
• Bestehende Verpflichtungen zählen voll. Konsumkredite, Leasing, Unterhalt, und häufig auch nicht genutzte Dispolinien.
• Kalkulatorischer Zins. Viele Häuser rechnen nicht mit Ihrem tatsächlichen Zins, sondern mit einem Stresswert von fünf oder sechs Prozent, um die Anschlussfinanzierung abzusichern.

Eigenkapital: die realistische Rechnung

Bei Kapitalanlagen erwarten Banken in der Regel mehr Eigenkapital als bei selbstgenutztem Wohnraum. Für ein Objekt über 250.000 Euro in Nordrhein-Westfalen sieht eine typische Rechnung so aus:

Vollfinanzierungen ohne Eigenkapital gibt es, aber praktisch nur bei sehr gutem Einkommen, exzellenter Bonität und Top-Lage — und mit einem Zinsaufschlag, der die Rendite auffrisst.

Was Sie vorbereiten sollten

Ein vollständiger Ordner verkürzt den Prozess um Wochen und verbessert die Konditionen, weil er Professionalität signalisiert.

Zu Ihrer Person: Gehaltsabrechnungen der letzten drei Monate, Einkommensteuerbescheide der letzten zwei Jahre, bei Selbstständigen die betriebswirtschaftliche Auswertung und Bilanzen, Eigenkapitalnachweis, Selbstauskunft, aktuelle SCHUFA-Selbstauskunft.

Zum Objekt: Exposé, Grundriss, Wohnflächenberechnung, Grundbuchauszug, Teilungserklärung, aktuelle Jahresabrechnung und Wirtschaftsplan der Gemeinschaft, Protokolle der letzten Eigentümer- versammlungen, bestehender Mietvertrag, Nachweis der Instandhaltungsrücklage, Energieausweis.

Die Objektunterlagen sind dieselben, die Sie ohnehin für Ihre eigene Prüfung brauchen — siehe Hausgeld und Rücklage.

Zinsbindung und Tilgung

Zwei Entscheidungen mit langer Wirkung. Eine kurze Zinsbindung ist günstiger, verlagert aber das Zinsrisiko auf einen Zeitpunkt, den Sie nicht kennen. Eine niedrige Tilgung verbessert den Cashflow heute und hinterlässt in zehn Jahren eine hohe Restschuld.

Eine brauchbare Faustregel: Rechnen Sie die Anschlussfinanzierung mit sechs Prozent durch. Trägt das Objekt auch dann, ist die Struktur robust. Trägt es nur bei heutigen Zinsen, wetten Sie auf die Zinsentwicklung.

Das Kündigungsrecht nach zehn Jahren

Der wichtigste Satz im deutschen Darlehensrecht steht in § 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB: Zehn Jahre nach vollständigem Empfang des Darlehens dürfen Sie mit sechs Monaten Frist kündigen — ohne Vorfälligkeitsentschädigung. Nach § 489 Abs. 4 BGB kann dieses Recht vertraglich weder ausgeschlossen noch erschwert werden.

Daraus folgt etwas, das viele Käufer überrascht: Eine Zinsbindung von 15 oder 20 Jahren ist einseitig. Die Bank ist die volle Laufzeit gebunden, Sie faktisch nur zehn Jahre. Fallen die Zinsen, steigen Sie nach zehn Jahren aus und finanzieren günstiger um; steigen sie, behalten Sie Ihren alten Satz noch fünf oder zehn Jahre weiter.

Der Aufschlag für eine längere Bindung ist damit nicht der Preis für Unflexibilität, sondern der Preis für eine Option, die nur Sie ausüben können. Ob er sich lohnt, ist eine Rechenfrage — dass er nicht bedeutet, sich zwanzig Jahre zu fesseln, ist keine.

Die Stellschrauben, die die Rate wirklich bewegen

Nicht alle Verhandlungspunkte wiegen gleich. In der Reihenfolge ihrer Wirkung:

• Beleihungsauslauf. Der Zins springt an Schwellen, typisch bei 60, 80 und 90 Prozent des Beleihungswerts. Wer mit 81 Prozent herauskommt, zahlt spürbar mehr als bei 79 — 5.000 Euro mehr Eigenkapital können hier mehr bewirken als jede Verhandlung über den Zins selbst.
• Anfängliche Tilgung. Sie kostet heute Cashflow und entscheidet, wie hoch die Restschuld ist, wenn nach zehn Jahren ein neues Zinsniveau darauf trifft. Bei 2 Prozent Tilgung sind nach zehn Jahren noch rund 78 Prozent offen, bei 3 Prozent nur noch etwa 65.
• Sondertilgungsrecht. Üblich sind 5 Prozent der Darlehenssumme pro Jahr, oft kostenlos. Wer es nicht vereinbart, kann es später nicht nachholen — und wer es vereinbart, muss es nicht nutzen.
• Bereitstellungszinsfreie Zeit. Relevant bei Neubau oder Sanierung: Nach Ablauf berechnet die Bank für den nicht abgerufenen Teil meist 3 Prozent im Jahr. Sechs oder zwölf Monate mehr kosten die Bank wenig und sparen Ihnen bei Verzögerungen vierstellige Beträge.

Was die Bank in Ihren Unterlagen sucht

Eine Finanzierungsanfrage wird nach einem Schema geprüft, das sich kaum unterscheidet. Wer weiß, worauf geschaut wird, spart Wochen:

• Selbstauskunft und die letzten drei Gehaltsabrechnungen, bei Selbstständigen die letzten zwei bis drei Jahresabschlüsse und die BWA.
• Objektunterlagen: Exposé, Grundriss, Wohnflächenberechnung, aktueller Grundbuchauszug, Teilungserklärung, die letzten drei Protokolle der Eigentümerversammlung, Wirtschaftsplan und Energieausweis.
• Der Mietvertrag — nicht die Angabe im Exposé. Banken rechnen mit der vertraglich vereinbarten Kaltmiete und setzen davon meist nur 70 bis 80 Prozent an, um Leerstand und Ausfall abzudecken.
• Eigenkapitalnachweis, und zwar für Kaufpreisanteil und Nebenkosten getrennt. Was in Kaufnebenkosten anfällt, finanziert praktisch keine Bank mit.

Ein Detail, das den Zins bewegt, ohne dass jemand darüber spricht: Wer bereits eine selbstgenutzte Immobilie besitzt und dort Tilgung aufgebaut hat, kann sie als zusätzliche Sicherheit anbieten. Das senkt den Beleihungsauslauf des neuen Darlehens rechnerisch und damit den Zins — verknüpft aber beide Objekte, was eine bewusste Entscheidung sein sollte, keine beiläufige.

Mehrere Angebote sind Pflicht, nicht Kür

Der Unterschied zwischen dem ersten und dem besten Angebot liegt regelmäßig bei 0,3 bis 0,5 Prozentpunkten. Auf 200.000 Euro und zehn Jahre Zinsbindung sind 0,4 Punkte rund 8.000 Euro.

Die Hausbank ist selten die günstigste Adresse. Vergleichen Sie mindestens die eigene Bank, einen unabhängigen Vermittler mit Zugang zu mehreren hundert Kreditinstituten und eine Direktbank. Wichtig: Anfragen als Konditionsanfrage stellen lassen, nicht als Kreditanfrage — letztere hinterlässt einen SCHUFA-Eintrag und verschlechtert die Folgeangebote.