Витрати на купівлю: 8–12 % понад ціну, які треба мати готівкою

Податок на передачу власності (Grunderwerbsteuer)

Єдина позиція, яка залежить виключно від географії. Ставка встановлюється землею і коливається від 3,5 до 6,5 відсотка. На квартирі за 300 000 € різниця між Баварією і Північним Рейн-Вестфалією становить 9 000 € — рівно нічого не змінивши в самому об’єкті.

Рахунок надходить від податкової після нотаріальної угоди, і сплатити його треба зазвичай протягом місяця з моменту повідомлення (§ 15 GrEStG). Доки податок не сплачено, податкова не видасть довідку про відсутність заперечень (§ 22 GrEStG), а без неї вас не внесуть до земельного реєстру. Тобто це не та витрата, яку можна відкласти: до неї ви ще не власник.

Нотаріус і земельний реєстр

Разом орієнтовно 2 % ціни: приблизно півтора відсотка нотаріусу і півтора-два проміле за внесення до реєстру. Тарифи нотаріусів у Німеччині державні й однакові по всій країні — торгуватися немає з ким і немає про що, вибір нотаріуса на ціну не впливає.

Якщо ви не володієте німецькою, до цієї суми додається присяжний перекладач, без якого нотаріус не має права завіряти договір (§ 16 BeurkG). Це кількасот євро, і їх варто закласти окремим рядком — докладніше в статті про те, що потрібно іноземному покупцеві.

Комісія маклера

Якщо об’єкт продається через маклера, покупець зазвичай платить 3,57 % включно з ПДВ — це половина типової повної комісії, поділеної між сторонами.

Тут є норма, про яку варто знати саме покупцеві. При купівлі квартири або будинку для себе § 656d BGB дозволяє перекласти на покупця частину комісії лише за умови, що сторона, яка найняла маклера, залишається зобов’язаною щонайменше на таку саму суму. Більше того, платіж покупця стає належним лише після того, як та сторона свою частину сплатила і підтвердила документально. Тобто вимога заплатити маклеру наперед і повністю — не те, з чим треба погоджуватися мовчки.

Скільки це разом

На прикладі тієї самої квартири за 300 000 € у Північному Рейн-Вестфалії: податок 6,5 % — 19 500 €, нотаріус і реєстр близько 2 % — 6 000 €, комісія маклера 3,57 % — 10 710 €. Разом 36 210 €, або 12,07 % понад ціну.

У Баварії, де ставка податку 3,5 %, той самий набір дав би близько 27 210 €. Різниця — 9 000 € власних грошей.

Чому це найважча частина бюджету

Ці витрати не збільшують вартість застави: банк кредитує об’єкт, а не податок держави й гонорар нотаріуса. Тому в переважній більшості випадків витрати на угоду покриваються власними коштами повністю — і саме вони, а не внесок, найчастіше стають реальною межею бюджету.

Практичний наслідок: рахуйте не «маю 60 000 €, отже можу взяти об’єкт за 300 000 € з внеском 20 %», а спершу відніміть 36 210 €. Залишається 23 790 € внеску — зовсім інша розмова з банком.

І ще: ці 12 % сидять у знаменнику нетто-дохідності. Саме тому вона виходить помітно нижчою за цифру з оголошення — механіка розібрана в статті про дохідність.

Що не входить у ці відсотки

• Ремонт і меблювання. Окремий бюджет, який в оголошенні не фігурує ніколи.
• Резерв на утримання будинку. Щомісячний внесок співвласників, який не перекладається на орендаря.
• Комісія за резервування кредиту. Якщо між схваленням і виплатою минає багато місяців, банк може її нарахувати.

Повну суму витрат за вашою землею разом із дохідністю рахує калькулятор — ставка підставляється автоматично з тієї самої таблиці, що й вище.