Розрахувати дохідність нерухомості
Введіть ціну, площу та оренду — і одразу побачите реальну дохідність об'єкта в Німеччині, включно з усіма витратами на купівлю.
Чотири числа, які визначають обʼєкт. Усі інші припущення — на наших стандартних значеннях.
Орієнтовна оцінка без гарантій. Не є пропозицією фінансової чи інвестиційної консультації.
Введіть ціну, площу, оренду та землю — результат з'явиться миттєво.
Цей безкоштовний калькулятор за секунди рахує дохідність інвестиційної нерухомості в Німеччині. Він враховує податок на придбання (Grunderwerbsteuer) вашої землі, витрати на нотаріуса та земельну книгу, а також комісію маклера й показує брутто- та нетто-дохідність. Ви одразу бачите, чи вигідний об'єкт як інвестиція — на основі даних, а не інтуїції.
Коефіцієнт ціни — орієнтир
| до 20 | дуже вигідно |
| 20–25 | вигідно |
| 25–30 | середньо |
| понад 30 | дорого |
Як рахується орендна дохідність
Усі числа нижче — з одного прикладу: квартира 75 м² за 300.000 € з орендою 950 € на місяць, куплена в Північному Рейні-Вестфалії. Знаючи формули, ви можете перевірити будь-який результат цього калькулятора — і одразу побачите, коли оголошення рекламує не ту з них.
Валова орендна дохідність
річна оренда ÷ ціна купівлі × 100
11.400 € ÷ 300.000 € × 100 = 3,80 %. Число, яке стоїть майже в кожному оголошенні, — і воно закінчується на ціні купівлі. Воно ігнорує супутні витрати першого дня і всі поточні видатки. Як фільтр годиться, як підстава для рішення — ні.
Чиста орендна дохідність
(річна оренда − експлуатаційні витрати) ÷ (ціна + супутні витрати) × 100
За ~18 % витрат, які не перекладаються на орендаря, і 12,07 % супутніх витрат у NRW: 9.348 € ÷ 336.210 € × 100 = 2,78 %. На цілий відсотковий пункт менше за валову — і саме цей пункт відділяє квартиру, яка себе утримує, від тієї, яку доводиться дотувати.
Kaufpreisfaktor
ціна купівлі ÷ річна оренда
300.000 € ÷ 11.400 € = 26,3. Кількість років, за які оренда відпрацює ціну, — найшвидше порівняння двох обʼєктів, бо не потребує жодних припущень. Обернена величина до валової дохідності.
Грошовий потік до податків
оренда − експлуатація − відсотки − тіло кредиту
Єдине число, яке ви відчуваєте щомісяця. Воно може бути відʼємним, коли дохідність виглядає добре: погашення тіла — це не витрата, а нарощення капіталу, але на рахунку його все одно бракує.
Податок на купівлю за землями
Найбільша окрема стаття супутніх витрат і єдина, що відрізняється більш ніж удвічі суто через розташування. Калькулятор вище автоматично підставляє ставку вашої землі.
| Земля | Ставка | при 300.000 € |
|---|---|---|
| Bayern | 3,5 % | 10 500 € |
| Baden-Württemberg | 5,0 % | 15 000 € |
| Niedersachsen | 5,0 % | 15 000 € |
| Rheinland-Pfalz | 5,0 % | 15 000 € |
| Sachsen-Anhalt | 5,0 % | 15 000 € |
| Thüringen | 5,0 % | 15 000 € |
| Bremen | 5,5 % | 16 500 € |
| Hamburg | 5,5 % | 16 500 € |
| Sachsen | 5,5 % | 16 500 € |
| Berlin | 6,0 % | 18 000 € |
| Hessen | 6,0 % | 18 000 € |
| Mecklenburg-Vorpommern | 6,0 % | 18 000 € |
| Brandenburg | 6,5 % | 19 500 € |
| Nordrhein-Westfalen | 6,5 % | 19 500 € |
| Saarland | 6,5 % | 19 500 € |
| Schleswig-Holstein | 6,5 % | 19 500 € |
До цього додаються нотаріус і земельна книга (близько 2 %) та комісія маклера, якщо він є (зазвичай 3,57 % з ПДВ за рівного поділу). Разом це і дає 10–12 %, які треба заплатити першого дня і які не приносять жодної дохідності.
Інші калькулятори
Часті запитання про дохідність
Як розрахувати чисту дохідність оренди?
Чиста дохідність = (річна холодна оренда − поточні витрати) ÷ (ціна + супутні витрати) × 100. Показує реальну дохідність після всіх витрат, а не прикрашену валову цифру.
Що показує коефіцієнт ціни (Kaufpreisfaktor)?
Це ціна ÷ річна холодна оренда. Показує, за скільки річних орендних платежів окупиться ціна. Менше 25 — вигідно, понад 30 — дорого.
Які супутні витрати при купівлі нерухомості?
Податок на придбання (3,5–6,5% залежно від землі), нотаріус та реєстр (~2%) і зазвичай комісія ріелтора (~3,57%). Разом близько 8–12% ціни.
Якою є амортизація (AfA) для нерухомості?
Для житлових будівель 2%/рік (50 років), новобудови від 2023 — 3% (33 роки), до 1925 — 2,5% (40 років), завжди на частку будівлі, не землі.
Чи безкоштовний калькулятор дохідності?
Так — без реєстрації та без збереження даних. Для повного аналізу з грошовим потоком і банк-скором достатньо вашого email.
Що далі?
Ви побачили дохідність. Тепер — незалежний аналіз, залежно від того, на якому ви етапі.
У мене вже є об'єкт
Повний незалежний аналіз цього об'єкта — дохідність після всіх витрат, податки, банківський скор і чекліст документів.
19,99 €
Замовити аналізЯ ще шукаю потрібний об'єкт
Ми аналізуємо ринок і надаємо 5–10 відповідних об'єктів, повністю проаналізованих і зручних для порівняння.
49 €
Почати зараз