Дохідність нерухомості в Німеччині: як її рахують і де в оголошеннях перебільшують

Спершу — головна пастка для іноземного покупця

В Україні оренду зазвичай називають однією сумою, «за все». У Німеччині це два різні числа, і плутанина між ними ламає весь розрахунок.

• Kaltmiete — «холодна» оренда, плата власне за користування житлом. Це ваш дохід.
• Warmmiete — «тепла», тобто холодна плюс авансові платежі за комунальні послуги (Nebenkosten): опалення, вода, вивезення сміття, прибирання будинку. Ці гроші проходять крізь вас до постачальників і раз на рік перераховуються за фактом.

У розрахунок дохідності входить тільки Kaltmiete. Якщо взяти Warmmiete, дохідність вийде завищеною відсотків на двадцять — і це найпоширеніша помилка тих, хто рахує німецький об’єкт уперше.

Три числа, і кожне відповідає на власне питання

Далі все на одному прикладі: квартира за 300 000 €, 75 м², холодна оренда 950 € на місяць, земля — Північний Рейн-Вестфалія. Річна холодна оренда виходить 11 400 €.

Брутто-дохідність — чи варто взагалі рахувати далі

Формула: річна холодна оренда ÷ ціна × 100.

11 400 € ÷ 300 000 € × 100 = 3,80 %.

Це число стоїть майже в кожному оголошенні. Воно ігнорує витрати на угоду, які виникають у перший же день, і кожну щорічну витрату власника. Як фільтр воно годиться: якщо брутто вже низька, нетто буде гіршою. Як підстава для рішення — ні.

Нетто-дохідність — те, що насправді залишається

Формула: (річна холодна оренда − щорічні витрати власника) ÷ (ціна + витрати на угоду) × 100.

У знаменнику з’являються витрати на купівлю — у Північному Рейн-Вестфалії це близько 12 % ціни, тобто база стає 336 210 €, а не 300 000 €. У чисельнику — витрати, які не можна перекласти на орендаря: управління, внески до резерву на ремонт, ризик простою. Разом це орієнтовно 18 % річної оренди, тобто залишається 9 348 €.

9 348 € ÷ 336 210 € × 100 = 2,78 %.

Цілий відсотковий пункт різниці з брутто. Це і є відстань між квартирою, яка утримує себе сама, і квартирою, у яку доведеться доплачувати щомісяця.

Множник ціни — найшвидше порівняння двох об’єктів

Формула: ціна ÷ річна холодна оренда.

300 000 € ÷ 11 400 € = 26,3. Стільки років оренда відпрацьовуватиме ціну. Множник зручний тим, що не потребує жодних припущень — це просто дзеркало брутто-дохідності. Орієнтовно: до 25 вважається помірним, понад 30 — дорогим, але в дефіцитних містах високий множник нормальний, бо ринок платить за низький ризик.

Грошовий потік — єдине число, яке ви відчуваєте щомісяця

Дохідність оцінює об’єкт. Грошовий потік оцінює вашу ситуацію з цим об’єктом — і залежить від того, скільки ви внесли своїх грошей.

Холодна оренда − витрати власника − відсотки за кредитом − тіло кредиту

Він може бути від’ємним при цілком нормальній дохідності. Причина в останньому доданку: погашення тіла кредиту — це не витрата, а нарощування власного капіталу. Але на рахунку цих грошей однаково немає. Двоє покупців тієї самої квартири з різним внеском матимуть однакову дохідність і абсолютно різний грошовий потік.

Яка дохідність вважається доброю

Єдиної цифри не існує, і будь-хто, хто її називає без контексту, продає, а не пояснює. Дохідність — це ціна, яку ринок платить за ризик. У місті, що росте, зі стабільною економікою і дефіцитом житла ризик простою малий — отже, покупці погоджуються на низьку дохідність. Там, звідки люди виїжджають, дохідність мусить бути високою, інакше ніхто не купить.

Як орієнтир: нетто-дохідність від приблизно 3,5 % у добрій локації вважається робочою, від 4 % — солідною. Але чотири відсотки в Мюнхені й чотири відсотки в місті, що втрачає населення, — це не одне й те саме число. У першому випадку це виняткова знахідка, у другому — слабка пропозиція.

Що з цим робити

Жоден із цих розрахунків не потребує Excel. Калькулятор рахує всі чотири числа одразу — брутто, нетто, множник і грошовий потік — і підставляє ставку податку на передачу власності саме вашої землі, а не усереднену. Що входить у ці витрати, розібрано в статті про витрати на купівлю, а те, що залишиться після податкової, — у статті про податки на дохід від оренди.