Чи може іноземець купити нерухомість у Німеччині — і що для цього треба

Право купити: обмежень немає

У Німеччині немає закону, який обмежував би володіння нерухомістю за ознакою громадянства. Громадяни ЄС і громадяни третіх країн у цьому питанні рівні, і ніякого спеціального дозволу отримувати не треба. Це стосується і людей, які перебувають у Німеччині за тимчасовим захистом (§ 24 AufenthG), і тих, хто взагалі ніколи в Німеччині не жив.

Купувати можна і на фізичну особу, і на юридичну. Для одного об’єкта купівля на фізичну особу майже завжди простіша й дешевша — компанія має сенс лише тоді, коли об’єктів кілька, і це рішення варто приймати з податковим консультантом, а не заздалегідь.

Чого купівля не дає

Це найпоширеніша хибна очікуваність, і краще розчаруватися зараз, ніж після угоди: власність на нерухомість не дає ані права на перебування, ані візи, ані шляху до посвідки. У німецькому законі про перебування немає жодної норми, яка пов’язувала б купівлю житла з правом жити в країні. Німеччина — не та юрисдикція, де нерухомість конвертується у статус.

Так само власність не дає автоматично права здавати житло короткостроково: у більшості великих міст діють місцеві заборони на нецільове використання житла, і Берлін, Мюнхен і Гамбург у цьому особливо суворі.

Нотаріус — і чому без перекладача не вийде

Договір купівлі-продажу нерухомості в Німеччині дійсний лише в нотаріальній формі — так вимагає § 311b Abs. 1 BGB. Приватна угода на папері, навіть підписана обома сторонами і завірена ким завгодно іншим, юридично не існує. Нотаріус зачитує договір уголос повністю, і саме зачитування, а не підпис, є суттю процедури.

Звідси наслідок, який іноземного покупця застає зненацька: якщо ви не володієте німецькою достатньо, щоб розуміти зачитане, нотаріус зобов’язаний залучити перекладача — це § 16 BeurkG. Без нього документ буде дефектним. Перекладача організовує і оплачує, як правило, покупець; закладіть кількасот євро понад нотаріальний тариф і домовляйтеся заздалегідь, бо присяжних перекладачів у день угоди не знаходять.

Ще одна річ, яка дивує: нотаріус у Німеччині нейтральний. Він не представляє ні продавця, ні покупця і не перевіряє, чи вигідна вам ціна. Він відповідає за форму й за законність, а не за ваші інтереси. Якщо вам потрібен хтось на вашому боці — це окремий юрист.

Банк: тут починається справжня складність

Право купити у вас є завжди. Право взяти кредит — ні. Німецькі банки оцінюють позичальника без німецької кредитної історії обережно, і це ринкова практика, а не норма закону, тож умови різняться від банку до банку.

• Власний внесок. Резиденту з німецьким доходом банк нерідко фінансує майже всю ціну об’єкта. Нерезиденту без доходу в Німеччині зазвичай доводиться закривати істотно більшу частку — і в будь-якому разі всі витрати на угоду, які кредитом не покриваються.
• Schufa. Німецький кредитний рейтинг будується на німецькій історії. Якщо її немає, у вас не поганий рейтинг — у вас його немає взагалі, і банк заповнює цю прогалину вимогою більшого внеску.
• Дохід в іншій валюті. Приймається, але з дисконтом на курсовий ризик і з ширшим переліком документів: переклади, підтвердження податкової, іноді апостиль.

Практичний висновок: рахуйте бюджет від власних коштів, а не від ціни об’єкта. Скільки саме треба мати понад ціну — у статті про витрати на купівлю.

Що треба мати на руках

• Закордонний паспорт. Для нотаріуса — чинний документ, що посвідчує особу.
• Німецький податковий номер (Steuer-ID). Знадобиться, щойно з’явиться дохід від оренди. Якщо ви не живете в Німеччині, його присвоює податкова за місцем розташування об’єкта.
• Рахунок у банку ЄС. Формально не обов’язково, практично — без нього незручно все: оплата, комунальні, податок.
• Довіреність, якщо не приїжджаєте особисто. Нотаріально завірена, з апостилем і присяжним перекладом. Дистанційна угода можлива, але готується довше, ніж здається.

Податок приходить швидше, ніж ключі

Після нотаріальної угоди податкова надсилає рахунок на податок на передачу власності (Grunderwerbsteuer). Заплатити його треба зазвичай протягом місяця з моменту повідомлення — § 15 GrEStG. І це не та черга, яку можна відкласти: доки податок не сплачено, податкова не видає довідку (Unbedenklichkeitsbescheinigung, § 22 GrEStG), а без неї вас не внесуть до земельного реєстру. Тобто до сплати податку ви ще не власник.

Скільки саме — залежить від землі: від 3,5 до 6,5 відсотка ціни. Повна таблиця по всіх шістнадцяти землях — у статті про витрати на купівлю, а що буде з податками потім — у статті про податки на дохід від оренди.

Порядок дій, якщо коротко

1. З’ясувати з банком реальну суму власних коштів — до пошуку об’єкта, не після.
2. Порахувати дохідність конкретного об’єкта, а не повірити цифрі з оголошення.
3. Домовитися про присяжного перекладача до дати в нотаріуса.
4. Тримати напоготові гроші на податок і витрати на угоду — окремо від внеску.

Перший і другий пункти — це те, що вирішується арифметикою. Калькулятор рахує обидва: і дохідність, і повну суму витрат за вашою землею.