Нерухомість, ETF, фотовольтаїка чи депозит — що лишається після податків?
Чотири класи активів, однакове вкладення, одне число наприкінці. Рахуємо всі чотири на ваших числах — з Abgeltungsteuer, AfA і десятирічним строком, на якому відповідь часто перевертається.
- Орендна нерухомість
- Акційний фонд
- Пряма інвестиція в сонячну станцію
- Депозит
Це приклад розрахунку: 80.000 € власного капіталу, 70.000 € річного доходу і 10 років володіння в NRW. Повний результат для нього — праворуч; поля стають редагованими після відкриття.
У цьому сценарії акційний фонд наприкінці попереду на 35 514 EUR.
Через 10 років, за однакового вкладення 99 594 EUR в усі чотири шляхи.
Порахувати на власних числах
Вище — приклад розрахунку, і навіть у ньому між найкращим і найслабшим шляхом 65 380 EUR. З вашим капіталом, доходом і горизонтом відповідь буде інша.
- Ваш капітал, ваш дохід, ваша земля і ваш горизонт інвестування
- Вибір режиму амортизації — стандартний, новобудова за § 7b чи памʼятка за § 7i
- Усі припущення редаговані: орендна дохідність, зростання вартості, ставка кредиту, дохідність фонду, тариф PV
- Далі 4 короткі аналітики про капітальні інвестиції — відписка одним кліком
Продаж після спливу 10-річного строку
Прибуток від продажу не оподатковується за § 23 EStG. У цьому сценарії звільнення варте 33 583 EUR — продаж на день раніше коштував би рівно стільки.
Як утворюється нерухомість у сценарії
- Досяжна ціна купівлі
- 249 454 EUR
- Супутні витрати (12,1 %)
- 30 109 EUR
- Кредит
- 199 563 EUR
- Залишок боргу наприкінці
- 152 086 EUR
- Вартість продажу
- 289 502 EUR
- Доплат усього(ті самі суми йдуть в інші шляхи)
- 19 594 EUR
Як формується сонячна станція в сценарії
У перший рік станція виплачує 5,2 % вкладеного капіталу — за весь строк і після податків залишається 0,8 % річних. Ця різниця не помилка: сонячна станція зношується і майже не має залишкової вартості, тож значна частина кожної виплати — це ваш власний капітал, що повертається.
- Потужність станції
- 88,9 кВт·п
- Амортизація за період
- 67 472 EUR
- Балансова вартість наприкінці
- 12 528 EUR
- Припущена вартість продажу
- 48 000 EUR
- Податок на продаж
- 14 898 EUR
Прискорена амортизація у цьому сценарії коштує 853 EUR порівняно з лінійною. Це не помилка, а прогресія: дуже великий відрахунок у перший рік діє лише за низькими ставками, крізь які він опускає дохід, — тоді як донарахування при продажі приходить одноразовою сумою і оподатковується за повною граничною ставкою.
На відміну від нерухомості, десятирічного строку тут немає. Станція належить до майна підприємства, тож прибуток від продажу оподатковується завжди. Те, що прискорена амортизація економить спочатку, повертається при продажу як різниця між балансовою і ринковою вартістю.
Для порівняння: якщо споживати струм самому замість віддавати в мережу, ви економите 31,10 ct/кВт·год ціни купівлі замість того, щоб отримувати 6,19 ct/кВт·год тарифу. До 30 кВт·п на одиницю цей дохід звільнений від податку за § 3 Nr. 72 EStG — і саме тому там за § 3c Abs. 1 EStG не можна відняти нічого: ні амортизації, ні спеціальної амортизації, ні навіть відсотків. Це інший розрахунок, ніж вище, а не краща його версія.
Порахувати сонячну станцію детально — власний дах чи пряма інвестиція →З якого моменту відповідь перевертається?
Нерухомість зрівняється, щойно зростання вартості досягне 2,7 % річних — зараз закладено 1,5 %. Нижче цього інший шлях лишається попереду.
Тут сценарій не на боці нерухомості. Але конкретний об'єкт може бути значно кращим за модельний — перевірка нічого не коштує.
На десятий рік чисте майно від нерухомості стрибає на 39 971 EUR — не через зростання вартості, а тому що зникає податок на прибуток від продажу. У таблиці видно, де саме це відбувається.
За 10 років нерухомість не обганяє. Довший горизонт або вище зростання вартості це змінює — спробуйте вище.
| Рік | Нерухомість | Акційний фонд | Сонце | Депозит |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 54 376 EUR | 86 943 EUR | 79 848 EUR | 83 457 EUR |
| 2 | 59 046 EUR | 94 317 EUR | 82 682 EUR | 86 954 EUR |
| 3 | 63 906 EUR | 102 153 EUR | 85 584 EUR | 90 494 EUR |
| 4 | 68 962 EUR | 110 483 EUR | 88 549 EUR | 94 078 EUR |
| 5 | 74 223 EUR | 119 341 EUR | 91 577 EUR | 97 709 EUR |
| 6 | 79 694 EUR | 128 763 EUR | 94 664 EUR | 101 391 EUR |
| 7 | 85 383 EUR | 138 790 EUR | 97 802 EUR | 105 124 EUR |
| 8 | 91 297 EUR | 149 463 EUR | 100 994 EUR | 108 913 EUR |
| 9 | 97 445 EUR | 160 827 EUR | 104 242 EUR | 112 760 EUR |
| 10§ 23 | 137 416 EUR | 172 930 EUR | 107 550 EUR | 116 669 EUR |
Кожен рядок показує, що лишилося б після продажу наприкінці цього року — включно з податком, який такий продаж саме тоді спричинив би.
Сценарний розрахунок — не інвестиційна консультація і не рекомендація продукту. Порівнюються класи активів, жоден конкретний фінансовий інструмент не називається. Не змодельовано: витрати на продаж нерухомості, ремонти, простій понад закладену частку, церковний податок, Soli на прибутковий податок і Gewerbesteuer на сонячну станцію — нижче неоподатковуваного мінімуму 24.500 € (§ 11 GewStG) його немає, вище § 35 EStG зараховує його в прибутковий податок аж до ставки 400 %. Сонячна станція рахується без кредиту; витрати на демонтаж і репаверинг не враховано.
Порівнювати валові дохідності — хибний шлях: 50 000 € власного капіталу купують 50 000 € паїв фонду, але близько 300 000 € нерухомості. Співставним є лише підсумковий капітал у євро. Вирішують три відмінності: кредитне плече, супутні витрати 10–12 % у перший же день, і продаж — після десяти років володіння прибуток від продажу орендної нерухомості не оподатковується за § 23 EStG, тоді як прибуток фонду підпадає під Abgeltungsteuer, пом'якшений 30-відсотковим Teilfreistellung для акційних фондів. Четвертий шлях — пряма інвестиція в комерційну сонячну станцію: там діють інвестиційний відрахунок і спецамортизація § 7g EStG, але десятирічного строку немає — прибуток від продажу майна підприємства оподатковується завжди. Калькулятор також враховує Vorabpauschale, Sparer-Pauschbetrag, AfA і прогресивний тариф § 32a EStG.
Інші калькулятори
Часті питання
Чому не порівняти просто дохідність із дохідністю?
Бо база капіталу різна. 80 000 € власного капіталу купують 80 000 € паїв фонду, але через плече — близько 250 000 € нерухомості. Відсотки на різні бази не співставні; співставний лише підсумковий капітал у євро.
Що означає «однаковий вкладений капітал»?
Кредитована нерухомість зазвичай має від'ємний грошовий потік: ви щомісяця доплачуєте. Інвестор у фонд, який вніс гроші один раз, мав би через це перевагу. Тому шлях фонду, депозиту і сонячної станції отримує рівно ті самі доплати в ті самі моменти. Якщо ж нерухомість дає надлишок, він іде на окремий рахунок під депозитну ставку.
Як рахується податок на дохід від оренди?
Як різниця двох обчислень за тарифом § 32a EStG: податок на ваш дохід з урахуванням і без урахування результату оренди. Це лишається правильним і тоді, коли в перші роки результат від'ємний — тоді виникає реальна економія податку, а не вигадана гранична ставка.
Що таке Vorabpauschale?
Щорічне авансове оподаткування накопичувальних фондів за § 18 InvStG. Базовий дохід = вартість на початок року × Basiszins (2026: 3,20 %) × 70 %, обмежений фактичним приростом. У збитковий рік він не виникає. Уже сплачені суми зараховуються при продажу, тож подвійного оподаткування немає.
Чому десятирічна позначка така важлива?
Бо саме там податок на прибуток від продажу зникає повністю (§ 23 EStG). Якщо продати раніше, прибуток оподатковується цілком, ще й з доданою назад AfA. Ця різниця часто більша за всю різницю в дохідності між класами активів.
Чому дохідність сонячної станції набагато нижча, ніж у пропозиціях?
Бо там зазвичай наводять виплату першого року, а не дохідність. Сонячна станція зношується і майже не має залишкової вартості: значна частина того, що виплачується щороку, — це ваш власний капітал, який повертається, а не дохід. Якщо дисконтувати всі платежі за весь строк і відняти податок, зазвичай лишається третина або половина рекламованого числа. Обидва значення стоять тут поруч.
Чи можна списати сонячну станцію з податків?
Це залежить винятково від потужності. До 30 кВт·п на одиницю дохід звільнений від податку за § 3 Nr. 72 EStG — і саме тому § 3c Abs. 1 EStG забороняє там будь-які відрахування: ні амортизації, ні спецамортизації, ні навіть відсотків за кредитом. Пільга тут інша — нульова ставка ПДВ при купівлі за § 12 Abs. 3 UStG. Лише вище цієї межі, тобто для комерційних станцій і прямих інвестицій, діють інвестиційний відрахунок і спецамортизація § 7g EStG. Саме цей другий випадок і рахує калькулятор.
Це інвестиційна консультація?
Ні. Калькулятор порівнює класи активів за вашими власними припущеннями і не називає жодного конкретного фінансового інструмента, фонду чи провайдера. Він показує, який шлях у вашому сценарії лишає більше — а не що вам робити.