Податки на дохід від оренди: що держава забирає, а що дозволяє відняти
Оренда в Німеччині оподатковується не окремою ставкою, а разом з рештою вашого доходу. Різницю робить те, що ви маєте право відняти — і найбільша позиція там взагалі не є витратою грошей.
Оновлено: серпень 2026 · 9 хв читання
Це загальний огляд, а не податкова консультація: у Німеччині індивідуальні податкові поради має право надавати лише податковий консультант (Steuerberater) або адвокат.
Хто платить у Німеччині, навіть не живучи в ній
Дохід від німецької нерухомості оподатковується в Німеччині незалежно від того, де ви живете. Для нерезидента це обмежена податкова повинність (§ 49 EStG), і угода про уникнення подвійного оподаткування між Україною та Німеччиною цього не змінює: дохід від нерухомого майна оподатковується там, де майно розташоване. Друга країна такий дохід або звільняє, або зараховує сплачене — але першою рахує Німеччина.
Практично це означає щорічну податкову декларацію в Німеччині за формою «Anlage V» — додаток саме про оренду.
Що віднімається від оренди
Оподатковується різниця між отриманою холодною орендою і витратами, які закон визнає пов’язаними з нею (Werbungskosten). Основні:
- Відсотки за кредитом — але не тіло. Це та межа, яку найчастіше плутають: відсотки зменшують податок, погашення тіла — ні, бо воно не витрата, а нарощування власного капіталу.
- Амортизація будівлі (AfA). Найбільша позиція, і про неї нижче окремо.
- Частина комунальних внесків, що не перекладається на орендаря — управління будинком і внески до резерву на ремонт.
- Ремонт і обслуговування, страхування об’єкта, поїздки до нього, гонорар податкового консультанта.
Амортизація: чому земля не рахується
Списувати можна лише будівлю. Земля не зношується, тому в базу амортизації не входить — і саме тому ціну договору треба ділити на частку землі й частку будівлі. Чим більша частка будівлі, тим більше списується щороку.
Ставки за § 7 Abs. 4 EStG залежать від року побудови:
| Будівля | Ставка на рік | Строк |
|---|---|---|
| Побудована з 1925 року | 2 % | 50 років |
| Побудована до 1925 року | 2,5 % | 40 років |
| Новобудови від 2023 року | 3 % | 33 роки |
Хто визначає частку землі: у першу чергу — сам договір, якщо розподіл у ньому економічно обґрунтований. Довідкова таблиця міністерства фінансів його не перекриває — це прямо встановив Федеральний фінансовий суд (BFH, 21.07.2020, IX R 26/19). У спорі вирішує незалежна оцінка.
Коротший строк — важіль, яким майже ніхто не користується
§ 7 Abs. 4 Satz 2 EStG дозволяє застосувати вищу ставку, якщо фактичний залишковий строк служби будівлі коротший за нормативний. Довгі роки податкові приймали це вкрай неохоче, і більшість німецьких матеріалів досі описують саме той суворий режим.
Це вже не так. Рішенням від 23.01.2024 (IX R 14/23) BFH визнав прийнятним будь-який обґрунтований експертний метод, зокрема розрахунок залишкового строку за § 4 ImmoWertV, а обмежувальний лист міністерства фінансів від 22.02.2023 було відкликано. Для старої будівлі це може означати 3–4 % замість 2 % — тобто вдвічі більше списання щороку. Оцінка коштує грошей і має сенс не завжди, але сама можливість існує, і це рідкісний випадок, коли українськомовне джерело описує актуальніший стан, ніж більшість німецьких.
Пастка перших трьох років
Якщо протягом трьох років після переходу вигід і ризиків витрати на ремонт перевищать 15 % вартості будівлі, вони перекласифікуються: замість того щоб зменшити податок одразу, вони додаються до бази амортизації й розтягуються на десятиліття (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG). Дві деталі, на яких помиляються: 15 % рахуються без ПДВ, і три роки відлічуються від фактичного переходу, а не від дати договору.
Практичний висновок: великий ремонт іноді вигідніше почати на четвертий рік, ніж на третій.
Продаж: десять років вирішують усе
Прибуток від продажу нерухомості оподатковується, якщо між купівлею і продажем минуло менше десяти років (§ 23 EStG). Після десяти років прибуток не оподатковується взагалі — для приватного власника це, мабуть, найцінніша норма в усьому німецькому податковому праві щодо нерухомості.
Важливий нюанс: при продажі в межах десяти років уся амортизація, яку ви списали за роки володіння, зменшує залишкову вартість і тим самим збільшує оподатковуваний прибуток. Тобто амортизація — це відстрочка податку, а не його скасування. Відстрочка на десять років, після яких вона стає остаточною.
Що з цього рахується наперед
Ефект амортизації і відсотків можна побачити ще до купівлі — калькулятор враховує ставку за роком побудови і показує, що залишається після податку. Скільки коштує сама угода — у статті про витрати на купівлю, а базові показники — у статті про дохідність.